Обратный мортгидж (reverse mortgage)

Обратный мортгидж (reverse mortgage)

мифы и реальность

Мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда к нам обращаются домовладельцы пенсионного возраста, которые практически выплатили мортгидж на свою недвижимость, но не успели скопить достаточно средств для полноценного выхода на пенсию. Продавать же свои дома на сегодняшнем рынке, не всегда является оптимальным решением из-за происходящей временной коррекции цен и стремительно растущего рента. Кроме того, более чем девять из десяти канадцев хотят прожить свои пенсионные годы в комфорте родного дома, и для этого всё чаще используется обратный мортгидж (reverse mortgage).

Данный продукт поможет сохранить привычный образ жизни и, ничего не меняя, продолжать накапливать капитал при достаточном росте цен на недвижимость (при сегодняшних процентных ставках рост цен должен быть примерно 5% и более в год) и не вносить регулярных платежей. В то время как при традиционном мортгидже вам необходимо вносить платежи и при этом, по мере выплаты основной части долга, формировать капитал в доме, обратный мортгидж позволяет вам получить деньги из стоимости вашего жилья и не вносить платежи (или вносить только проценты по вашему желанию) в течение срока кредита.

По данным нового опроса, почти 95% канадцев старше 44-х лет заявили, что возможность состариться в собственном доме позволит им сохранить независимость, комфорт и достоинство. Результаты практически не изменились с 2020 года, когда похожий опрос национального института старения показал, что девять из десяти канадцев планируют как можно дольше поддерживать себя, чтобы безопасно и независимо жить в собственном доме. Канадцы в возрасте, желающие оставаться у себя дома, не должны выбирать между расходами на еду и проживание или помощью персонала по уходу, - сообщается в отчете.

В то же время, задолженность пенсионеров по обратным закладным в феврале этого достигла нового рекорда – $5.4 млрд. Это более чем на 18% или $829 млн. больше, чем годом ранее, сообщает Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI). Неудивительно, что многие пенсионеры все чаще прибегают к обратному мортгиджу, который позволяет им выводить безналоговый капитал из своих домов, чтобы обеспечивать себя на пенсии. Как только домовладельцы достигают минимального квалификационного возраста 55 лет, оформить обратный мортгидж становится довольно просто. Этот продукт позволяет домовладельцам вывести капитал, который они успели построить в своей недвижимости, либо в виде необлагаемой налогами одноразовой выплаты, либо в формате ежемесячных платежей.

Обратные мортгижи построены таким образом, что пенсионеры никогда не могут влезть в долги на сумму, превышающую стоимость их дома. Задолженность, как правило, погашается, когда недвижимость продаётся или владелец умирает.

Пример из жизни: Наталья и Павел (имена изменены), оба в возрасте 65 лет, были крайне обеспокоены наличием долгов. Их зарегистрированные пенсионные сберегательные счета (RRSP) были достаточно скромными, и хотя их дом значительно вырос в цене за последние годы, они всё равно должны были продолжать выплачивать мортгидж. Вдобавок к этому, пару лет назад, Павел одолжил деньги на покупку автомобиля, а в свете недавних низких процентных ставок, Наталья и Павел использовали свою кредитную линию, чтобы оплатить университетское образование младшей дочери. Чтобы свести концы с концами, Павел решил продолжить работать до тех пор, пока они полностью не выплатят долги по мортгиджу, автомобилю и кредитной линии. Единственная проблема состояла в том, что на это могли уйти годы – те годы, которые Наталья надеялась провести со своим мужем на пенсии. Мы посоветовали этой паре по-другому поступить со своими долгами, а именно – использовать обратный мортгидж (reverse mortgage).

Обратный мортгидж позволяет домовладельцам возрастом от 55 лет и старше переводить до 50% их капитала в доме в необлагаемую налогом наличность. Для этого типа мортгиджа нет никаких обязательных платежей до тех пор, пока они не решат продать недвижимость или съехать. Именно такой вариант Наталья и Павел и искали. И хотя обратный мортгидж также имеет свой процент – главным преимуществом является отсутствие обязательных ежемесячных выплат. По приблизительным подсчётам при сегодняшних ставках и росте стоимости дома к тому времени, как они захотят продать его, размер их капитала должен составить не менее 50%. В таком случае, их настоящее, а также их будущее теперь надёжно защищены.

Обратный мортгидж существует в Канаде ещё с 1986 года, однако вокруг него всё ещё есть множество мифов и неясностей. Сегодня мы хотим ответить на некоторые часто задаваемые вопросы по поводу обратного мортгиджа.

- Не превысит ли моя задолженность стоимость моего дома?

- Вы сохраняете весь капитал, оставшийся в вашем доме. Многолетний опыт показывает, что у более чем 99% домовладельцев остаются дополнительные деньги после погашения кредита. То, какая часть капитала в доме останется после продажи, зависит от суммы вашего займа, стоимости дома и времени, которое прошло после того, как вы оформили обратный мортгидж.

- Станет ли банк владельцем моего дома?

- Как и при обычном мортгидже, вы остаётесь владельцем вашего дома. Вам будет необходимо поддерживать ваш счёт в соответствующем виде, своевременно выплачивая налоги (property taxes), имея страховку на дом, а также сохраняя ваш дом в хорошем состоянии.

- Могу ли я оформить обратный мортгидж, если у меня нет постоянного дохода или у меня плохая кредитная история?

- Такие данные, как кредитная история или подтверждение доходов, не требуются при квалификации под обратный мортгидж. Сумма денег, которую вы получите, зависит от вашего возраста, возраста вашего супруга/супруги, расположения и типа вашего дома, а также текущей оценочной стоимости недвижимости.

- Считается ли обратный мортгидж отчаянным решением или последней надеждой?

- Некоторые пенсионеры действительно используют данный продукт, чтобы выплатить другие долги. В то же время, обратный мортгидж может стать очень гибким инструментом и также используется для увеличения месячного дохода, оплаты за домашним уходом, покрытия неожиданных расходов, сокращения налогов и налогового планирования, покупку недвижимости для отдыха или инвестиций, помощи детям и другим членам семьи.

- Существует ли плата за оформление обратного мортгиджа?

- Существует одноразовая плата за оформление обратного мортгиджа, которая включает в себя расходы на оценку стоимости недвижимости, независимую юридическую консультацию, административные расходы, титульное страхование и регистрацию. Всё перечисленное (кроме оценки стоимости) оплачивается финансируемыми деньгами.

- Что, если я не могу позволить себе систематические выплаты?

- Пока вы живёте в доме, вам не нужно вносить никаких месячных платежей. Вы должны выплатить долг только в случае переезда или продажи дома.

- Что, если у меня уже есть ипотечный кредит?

- Многие наши клиенты используют обратный мортгидж для выплаты своего существующего мортгиджа или погашения других долгов для того, чтобы избавиться от месячных выплат.

Обратный мортгидж служит отличным инструментом для определенной категории канадских домовладельцев, однако в силу своей специфики и возраста заемщиков, требует крайне аккуратного подхода и дополнительных юридических консультаций. Мы уже много лет напрямую сотрудничаем с банками, предоставляющими обратные мортгиджи в Канаде, и готовы помочь вам в организации этого ипотечного продукта с привлечением всех необходимых специалистов.

Контакты

204 - 2180 Steeles Avenue West, Concord, ON, L4K 2Z5, Canada

905-761-7001

Toll-Free: 1-855-761-7001

905-761-7005

www.mortgagelegko.com

ЗАДАЙТЕ АВТОРУ ВОПРОС

Расскажите друзьям о "Обратный мортгидж (reverse mortgage)"