Покупка, финансирование и налогообложение недвижимости для иностранцев

Покупка, финансирование и налогообложение недвижимости для иностранцев

Ипотечная азбука

Мы часто работаем с иностранными клиентами, и очень важно понимать, что для данной категории заемщиков, поку-пающих недвижимость в Канаде, некоторые правила могут отличаться от привычных. Далее представляем вашему вниманию основную информацию, которая будет полезна для нерезидентов. Если у вас возникнут дополнительные вопросы, мы всегда рады вас проконсультировать.

Если вы хотите приобрести недвижимость в Канаде, вам необязательно быть канадцем. Существует, как минимум, три категории покупателей, одна из которых, скорее всего, вам подойдёт.

1. Покупатели, планирующие стать постоянными жителями Канады. Если вы или члены вашей семьи планируете остаться жить в Канаде, вам необходимо проконсультироваться в Департаменте гражданства и иммиграции Канады (официальный сайт - www.cic.gc.ca), чтобы узнать о всех требованиях и деталях данного процесса. Не помешает также проконсультироваться с представителями Департамента гражданства вашей текущей страны проживания.

2. Иностранные инвесторы. В данном случае вам стоит узнать о налогах на прибыль от подобной собственности, а также о порядке смены владельца в результате продажи недвижимости или передачи в наследство. Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с представителями налоговых служб вашей страны и с Канадским налоговым агентством (официальный сайт - www.cra-arc.gc.ca).

3. Иностранные покупатели, приобретающие дом для отдыха или отпуска (vacation home) или вторую недвижимость. Если вы или члены вашей семьи планируете периодически проживать в данном доме, вдобавок к уже перечисленным пунктам, вам стоит узнать об условиях, при которых вам может понадобиться платить канадский налог на прибыль. В данный момент он применяется к тем, кто проживает в Канаде от шести месяцев в календарный год. Рекомендуется проконсультироваться с Канадским налоговым агентством (Canadian Revenue Agency – CRA), чтобы узнать о требованиях более подробно.

Могут ли иностранцы (нерезиденты) квалифицироваться под канадский мортгидж?

Да, могут. Обычно им необходимо предоставить минимальный первоначальный платёж (down payment) в размере 35% от общей стоимости покупки (или оценочной стоимости собственности), однако бывают ситуации, когда банки могут потребовать и больше.

В целом, процесс квалификации под мортгидж в данном случае, вероятно, не сложнее, чем в других странах, а иногда даже легче чем для канадских граждан! С заёмщиками свяжутся по телефону, факсу или электронной почте, чтобы собрать необходимые личные данные, включающие в себя наличие активов или долгов, информацию о трудоустройстве и т.д. Каждая заявка будет рассмотрена индивидуально.

Процесс рассмотрения и одобрения вашей заявки (mortgage approval) может занять от 24 до 48 часов после того, как вся документация была передана мортгидж брокеру.

Процентные ставки обычно такие же, как и для жителей Канады. Вы можете выбрать между фиксированной ставкой или плавающей. Вторая будет меняться в соответствии с изменениями расчетной ставки «Прайм» банка, выдавшего вам мортгидж.

Максимальный срок погашения кредита варьируется в пределах 25-30 лет, а платежи могут вноситься раз в месяц, раз в две недели или раз в неделю со счёта в канадском банке. Желательно перевести на счёт достаточно денег для покрытия расходов на собственность на период в 12 месяцев.

Банки потребуют от вас следующую дополнительную документацию:

1. Подтверждение наличия первоначального взноса (выписка из банка и т.д.) на счету в Канадском финансовом институте.
2. Наличие на банковском счету средств (в дополнение к п.1) в эквиваленте 12-месячных платежей (мортгидж платежи + налоги на собственность).
3. Рекомендательное письмо на английском языке от банка вашей страны.
4. Одобренная банком оценка собственности.
5. Два удостоверения личности (один должен подтверждать ваш иностранный адрес).
6. В случае некоторых инвестиционных программ, к примеру при покупке в Канаде до трёх объектов недвижимости для сдачи в аренду, может понадобиться подтверждение доходов, например, справка о доходах, квитанция о начислении заработной платы, личные налоговые декларации и т.д.

Есть также специальные программы, доступные для профессиональных клиентов, которые получили рабочую визу и в данный момент имеют работу в Канаде с полной занятостью. Подобные программы позволяют приобретать недвижимость под самые лучшие процентные ставки и всего с 10%-ым первоначальным взносом.

Методы выплат

Необходимо открыть банковский счёт в Канадском финансовом институте для перевода денег и последующего внесения мортгидж платежей. Первоначальный взнос и средства необходимые для завершения сделки должны быть погашены гарантированным банком чеком или банковским драфтом в канадской валюте. Так как курс валют меняется в зависимости от банка, дня и суммы операции, очень важно изучить этот вопрос до официальной даты завершения сделки.

Завершение операции

Очень важно закончить операцию (транзакцию) в установленную дату завершения сделки. Продавец имеет право отменить договор о купле-продаже, если необходимые средства не были выплачены до указанной даты. В таком случае он также может требовать оставить себе депозит плюс выплату штрафных санкций за неустойку. Очень часто продавец может требовать дополнительную плату за более позднее завершение сделки. Канадский адвокат, представляющий интересы покупателя, должен иметь достаточно времени, чтобы подготовить всю необходимую мортгидж документацию и оформить регистрацию в Управлении земельной собственности. Крайне рекомендовано, чтобы покупатель находился в Канаде для подписания ипотечного договора и регистрационных документов во время завершения сделки. Если же для этого необходимо выслать документы курьером за пределы Канады, рекомендуется организовать это вместе с адвокатом и банком задолго до даты завершения сделки – доверенность обычно не принимается.

Расходы на завершение сделки

Вдобавок к вашему первоначальному взносу, вы столкнётесь также с дополнительными расходами на завершение сделки. В большинстве случаев данные расходы могут составить приблизительно 1.5% от общей стоимости покупки. Основную часть суммы составляют налог на передачу собственности и гонорар адвоката.

Кто администрирует канадский налог на прибыль?

Согласно правилам CRA, прибыль, которую получает иностранец от своей недвижимости в Канаде, облагается налогом. Более подробную информацию можно получить у профессионального бухгалтера.

Сколько составляет налог на прибыль?

Налог на прибыль от собственности в первую очередь взыскивают с источника выплат. CRA требует физических или юридических особ, выплачивающих данную прибыль иностранным владельцам, удерживать и перечислять в агентство 25% от общего дохода с собственности (без вычета). Данное удерживание является своего рода предварительной выплатой налогов (pre-payment) и обычно превышает истинную сумму налога. Тем не менее, CRA удержит полную сумму предварительного налога, если иностранный владелец своевременно не подаст необходимую канадскую налоговую декларацию.

Что произойдёт, если иностранный владелец продаст недвижимость?

Когда недвижимость, расположенная в Канаде, продаётся иностранным владельцем, канадский налог на прибыль выплачивается, если текущая цена превышает изначальную стоимость собственности. В Канаде существуют договоры об исключении двойного налогообложения со многими странами, поэтому, пожалуйста, уточните этот момент у вашего бухгалтера. «Предварительная выплата налогов» в размере 25% от вашего общего дохода вычисляется и подается с бланком T2062, «Request by a Non-Resident of Canada for Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property» («Запрос нерезидента Канады на свидетельство о выполнении требований в отношении распоряжения канадской облагаемой налогами собственностью»), в CRA. Документы должны быть поданы в течение десяти дней после даты закрытия сделки продажи. Адвокат обязан удерживать от 25% до 50% вашего дохода от продажи в руках попечителя, пока CRA не рассмотрит вашу T2062 заявку и не получит необходимый платёж. Желательно учесть данную задержку в получение всех денег с продажи недвижимости, особенно, если вам необходимо погасить кредит или у вас есть другие финансовые обязательства.

Запрос сертификата о налоговой очистке (clearance certificate) может быть подан продавцом до даты завершения сделки, однако не раньше, чем решатся все вопросы относительно контракта о купле-продаже. Ожидание сертификата может занять от 6 до 8 недель. Как только инвестор его получит, он будет обязан внести 25% своей прибыли от капитала и подать канадскую налоговую декларацию. Если же сертификат не получен, покупатель будет вынужден удержать 25%-50% от общей стоимости недвижимости.

Во время продажи CRA потребует документацию для подтверждения стоимости продаваемой собственности. Очень важно подать данные документы, чтобы избежать ненужных налогов на собственность или прирост капитала.

Необходимая документация включает в себя:
- Документы о продаже собственности.
- Инвойсы за все улучшения и крупные предметы, которые будут проданы вместе с собственностью.
- Канадская таможенная документация на все товары, импортированные в Канаду, которые необходимо потребовать от канадской таможни во время импортирования товаров.
- Настоятельно рекомендуется пользоваться услугами профессионального канадского бухгалтера при подготовке канадской налоговой декларации нерезидента за каждый год. Если собственность сдаётся в аренду, иностранный покупатель должен быть осведомлён о возможных налоговых последствиях, так как вам необходимо выплатить налоги Канадской таможенной и налоговой службе (Canadian Customs and Revenue - CCRA), которые основываются на прибыли от собственности.

Наша команда опытных специалистов включает в себя банкиров, юристов и профессиональных бухгалтеров, которые всегда готовы помочь вам в любом из указанных случаев!

Best Mortgage Brokers

ЗАДАЙТЕ АВТОРУ ВОПРОС

Расскажите друзьям о "Покупка, финансирование и налогообложение недвижимости для иностранцев"

СОВЕТЫ ОТ Best Mortgage Brokers

Прогнозы канадского рынка недвижимости и финансов, которые так и не сбылись

Миллениалы окажут сильнейшее влияние на рынок недвижимости Канады

Банк Канады повысил процентную ставку. Как это повлияет на ваши кредиты?

Почему рынку недвижимости Торонто не грозит падение?

Поколение миллениум не готово отказаться от мечты обладания недвижимостью

Правительство Онтарио ввело новые меры по охлаждению рынка недвижимости

Почему продолжается стремительный рост цен на недвижимость

Плавающие мортгидж ставки снова становятся более популярными

Моргиджи станут дороже

Что принесет новый год на рынки недвижимости и финансов?

Как победа Трампа повлияет на ваше финансовое положение и мортгидж?

Новые правила и стресс-тест для всех застрахованных мортгиджей

Ожидать ли роста плавающих мортгидж ставок?

Мортгидж как инструмент снижения налогов и часть инвестиционной стратегии

Новый налог на недвижимость: кому придется платить больше

Рефинансирование как способ сэкономить и справиться с долгами

Чего не стоит делать при выборе подходящего мортгиджа

Минимальный Первоначальный Взнос

Стоит ли Канаде ожидать отрицательных процентных ставок?

Мортгидж ставки могут остаться без изменений

Секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду ч.2

Секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду

Покупка, финансирование и налогообложение недвижимости для иностранцев

Покупка недвижимости вашим ребенком

Переезд или ремонт

Мускока вместо Мексики

Кредитные линии, обеспеченные жильём

Как выиграть борьбу за понравившийся дом

Какие документы нужны для получения самого выгодного ипотечного кредита?