Обратный мортгидж - продолжение
Ипотечная азбука
В сентябрьской статье мы начали освещать, набирающую популярность в Канаде среди заемщиков старшего поколения, тему обратных мортгиджей (reverse mortgage). Если вы по какой-то причине пропустили предыдущую публикацию или ваша первая реакция на концепцию обратного мортгиджа – это скептицизм, вы не одни. Для тех, кто не слишком знаком с данным продуктом, обратный мортгидж, позволяющий домовладельцам возрастом от 55-ти лет получать доступ к капиталу в своём доме под немного более высокий процент, чем традиционный мортгидж или обеспеченная кредитная линия (HELOC), может показаться чем-то непонятным.
В своей основе это абсолютно уникальный продукт. Вам не нужно вносить никаких платежей, вы можете оставаться в собственном доме так долго, как вы этого хотите, и оставлять за собой право владения, вы обладаете полной гибкостью.
Пандемия COVID-19 без сомнений сыграла важную роль в резком росте популярности обратных мортгиджей в Канаде. Домовладельцы более зрелого возраста, которые раньше могли задумываться о том, чтобы сменить своё жильё на что-то меньшее или переехать в дом для пенсионеров, решили, что безопаснее всего избежать вируса именно у себя дома. В то же время, инвестиционные портфолио стали менее стабильными, а цены на жильё взлетели. Это привело к тому, что многие попытались получить доступ к капиталу в своих домах.
Традиционные мортгиджи и кредитные линии HELOC часто недоступны для канадцев только с пенсионными доходами или заемщиков старшего возраста уже не имеющими полную занятость, так как их доходы могут быть недостаточны для квалификации. Кроме того, даже если стандартный мортгидж удается оформить, платежи по резко возросшим процентным ставкам могут лечь непосильным грузом на плечи заемщиков с фиксированным доходом. Однако теперь у них есть доступ к обратным мортгиджам, ведь заёмщик в таком случае не обязан вносить платежи по процентам, пока он проживает в своем доме. Накопленные проценты (и основная часть долга) должны быть выплачены лишь в случае продажи дома или кончины владельца и по условиям контракта вы никогда не будете должны банку больше рыночной стоимости вашей недвижимости, что делает продукт привлекательным для тех, кто испытывает трудности с доходами
Но даже без фактора COVID обратные мортгиджи имеют все шансы стать невероятно популярными. Почему? Ответ прост: демография. В 2021 году треть населения Канады (более 12-ти млн. людей) представляли жители возрастом старше 55-ти лет. Почти три четверти из них имеют собственное жильё, и, по данным опроса National Institute of Ageing, в 2020-ом как минимум 91% респондентов планировали оставаться в своих домах как можно дольше. Ещё один фактор – продолжительность жизни. В возрасте 65-ти лет среднестатистический канадец может ожидать ещё как минимум двадцати лет достаточно активной жизни, поэтому им нужно больше пенсионных сбережений. Также только 4.4млн. канадцев имеют покрытие пенсионным планом с установленными выплатами, и 79% из респондентов возрастом старше 54-х в прошлом году заявили, что пенсионных сбережений и правительственной помощи не хватит для обеспечения их в старости.
Смена дома на менее крупный или кондо – традиционный способ освободить капитал в доме для старшего поколения – оказывается слишком дорогостоящей во многих регионах, где расходы на комиссионные, переезд, налог на передачу права собственности и плата за кондо съедают огромную часть прибыли от продажи. Вдобавок, продажа на сегодняшнем сложном рынке недвижимости для многих является сомнительным выходом из ситуации. Ну и стоимость аренды стремительно растет. Это подводит нас к выводу, что для многих пенсионеров обратный мортгидж – очевидное решение.
В подтверждение данного вывода, в июле комментатор Morningstar указал на потенциал сильного роста в канадском рынке обратных мортгиджей с учётом того, что наша степень проникновения на рынок отстаёт от некоторых других развитых экономик (в Великобритании, к примеру, этот показатель в два раза выше канадского). В том же месяце Совет пенсионного плана учителей Онтарио (Ontario Teachers Pension Plan Board) завершил приобретение родительской компании HomeEquity Bank, являющимся крупнейшим в Канаде банком предоставляющим обратные мортгиджи. Таким образом пенсионный фонд, фактически одобряет бизнес-модель банка, саму идею и потенциал обратных мортгиджей.
В мае медиа гуру Патти Ловетт-Рейд стала первым старшим финансовым экспертом банка. Это довольно значимая новость с учётом того, что она годами говорила потребителям избегать обратных мортгиджей до тех пор, пока у них не останется вообще никакого другого выбора. Далее она выпустила извинение с постом в блоге под названием «Время обратить внимание на обратный мортгидж», утверждая, что он может быть «выбором для заемщиков старшего поколения, желающих оставаться в своём доме и выплатить накопившиеся долги, помочь членам своей семьи, избавить себя от мортгидж платежей и получать не облагаемые налогом деньги (однако это не бесплатные деньги – по ним начисляются проценты)».
Мы также согласны, что обратные мортгиджи подходят не всем. Не существует универсальных финансовых продуктов. К примеру, далеко не всем заемщикам на пенсии стоит оформлять и использовать кредитные карточки или кредитные линии под залог жилья (HELOC). Мы всегда настоятельно рекомендует обратиться за советом к независимому специалисту, прежде чем оформлять любой кредитный продукт.
Критики предупреждают, что накапливаемые проценты по обратному мортгиджу могут быстро съесть оставшийся в доме капитал. Однако математические подсчёты опровергают это заявление (см. пример в конце статьи). Существует лимит того, какая часть капитала в доме может превратиться в задолженность, основанный на возрасте заёмщика, месте проживания и виде недвижимости. Для большинства банков максимальный коэффициент кредит-стоимость для обратных мортгиджей составляет 55%, и то только для более старшей категории клиентов; среднестатистический клиент чаще всего имеет доступ к 30-40% от стоимости недвижимости. Так что, хотя долг по процентам обратного мортгиджа со временем будет накапливаться, рост стоимости недвижимости должен компенсировать это – особенно в периоды низких процентных ставок и резкого роста цен на жильё, как, например, в 2020-ом и 2021-ом.
Так как сейчас ставки повышаются, а рост цен замедляется, цифры могут быть менее выгодными для домовладельцев на какой-то период пока рынок не восстановится. Даже если стоимость жилья резко обвалится, возможно, банк не сможет вернуть весь долг целиком, однако это проблемы банков, так как они гарантируют заёмщикам, что их задолженность не может превышать стоимость собственности. Однако сегодня банки хорошо защищены от таких рисков за счёт низкого среднего коэффициента кредит-стоимость в своих кредитных портфелях.Критики предупреждают, что накапливаемые проценты по обратному мортгиджу могут быстро съесть оставшийся в доме капитал. Однако математические подсчёты опровергают это заявление (см. пример в конце статьи). Существует лимит того, какая часть капитала в доме может превратиться в задолженность, основанный на возрасте заёмщика, месте проживания и виде недвижимости. Для большинства банков максимальный коэффициент кредит-стоимость для обратных мортгиджей составляет 55%, и то только для более старшей категории клиентов; среднестатистический клиент чаще всего имеет доступ к 30-40% от стоимости недвижимости. Так что, хотя долг по процентам обратного мортгиджа со временем будет накапливаться, рост стоимости недвижимости должен компенсировать это – особенно в периоды низких процентных ставок и резкого роста цен на жильё, как, например, в 2020-ом и 2021-ом.
Домовладельцы, выбирающие сегодня обратный мортгидж, также могут смягчить влияние более высоких процентных ставок, отказавшись от получения всей одобренной суммы обратного мортгидж сразу при оформлении и вместо этого взять часть суммы и далее ежемесячно получать небольшие выплаты, как, к примеру, при использовании HELOC. Это поможет минимизировать накопление процентов. Здесь еще раз хотим напомнить – ВАМ НЕ НУЖНО ВНОСИТЬ РЕГУЛЯРНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ по обратному мортгиджу!
Еще одним преимуществом обратного мортгиджа перед HELOC является то, что его невозможно отозвать. К примеру, по условию контракта банк может отозвать (потребовать выплатить полностью) HELOC в любой момент. Если у заемщика накапливается задолженность и он достаточно долгое время не вносит больше чем минимальный платеж и банк по профилю заемщика понимает что риск постоянно повышается, он может попросить вас полностью погасить кредит. И если в этот момент вам уже не будет доступна опция оформить обратный мортгидж (к примеру, если вы выбрали по HELOC больше чем максимальный разрешенный вам по возрасту лимит от стоимости), вы вынуждены будете экстренно продавать жилье не зависимо от рыночных условий, испытывая при этом огромный стресс и, возможно, в не самое благоприятное для продажи недвижимости время.
Есть много финансовых планов на пенсию и профессионалов, занимающихся пенсионными накоплениями. И все больше из них обращаются к нам для оказания помощи своим клиентам в организации обратных мортгиджей. Они рассматривают обратные мортгиджи, как важную часть своего инструментария в составлении пенсионных планов. К примеру, если супруг умирает в начале пенсионного возраста, оставшийся супруг потеряет часть выплат по канадскому пенсионному плану (Canada Pension Plan – CPP) и останется лишь с выплатами по программе Old Age Security. Также он потеряет наиболее выгодный вариант экономии на налогах для пенсионеров: совместную пенсию. В такой ситуации обратный мортгидж может быть хорошим вариантом, так как он предоставляет дополнительный доход без налоговых последствий.
Однако клиентура намного более разнообразна: люди используют обратные мортгиджи для выплаты существующих кредитов, помощи взрослым детям в покупке собственного жилья, финансирования покупок, которые помогают покупателям жить в соответствии со своими ценностями. Мы даже недавно оформили обратный мортгидж при покупке нового дома для пары, которая продала свой дом в городе и переехала в прекрасный дом на озере, с уникальной возможностью провести свои золотые годы, принимая детей и внуков и не переживая больше о платежах по мортгиджу!
Еще один пример для иллюстрации того, как работает обратный мортгидж и для подтверждения того, что не стоит переживать из-за накопления суммы долга.
Назовем клиентов, Петр и Мария. Им обоим немного за 60. В январе они оформили обратный мортгидж, получив в долг 22% от стоимости своего дома оцененного в $500,000 в северном Онтарио. Со своим пенсионным планом с установленными выплатами Мария (она была учителем в школе), небольшими накоплениями и общим CPP у них есть довольно достойный пенсионный доход – особенно с учётом того, что оба они до сих пор имеют подработки и частичную занятостью. Однако им нужны были дополнительные средства для замены крыши, чтобы они смогли установить солнечные панели, а также для приобретения электроавтомобиля.
С пятилетней фиксированной ставкой в размере 5.84% к концу срока их долг по процентам накопится до $37,000 при кредите на сумму в $110,000. При этом дому необходимо будет расти в цене лишь на 1.5% в год, чтобы компенсировать эту сумму. Петр не беспокоится о том, что со временем стоимость их дома может упасть. «Мы можем продать дом и всё равно остаться с приличной суммой», - говорит он. (Тут необходимо подчеркнуть, что есть крупные штрафные платежи по данному типу мортгиджей, которые необходимо внести в случае продажи дома в течение первых трёх лет, однако они значительно сокращаются после этого, а спустя 10 лет или при смерти владельца и вовсе исчезают. Плата за подобное также сокращается на 50%, если владельцы переезжают в дом для пенсионеров).
Обратный мортгидж служит отличным инструментом для определенной категории канадских домовладельцев, однако в силу своей специфики и возраста заемщиков, требует крайне аккуратного подхода и дополнительных юридических консультаций. Мы уже много лет напрямую сотрудничаем с банками, предоставляющими обратные мортгиджи в Канаде, и готовы помочь вам в организации этого ипотечного продукта с привлечением всех необходимых специалистов.
И в конце концов – вы трудились большую часть своей жизни, когда-то приняли абсолютно верное решение и приобрели свою недвижимость, дисциплинированно выплачивали мортгиджи, вкладывали душу в ремонт и обстановку дома - так воспользуйтесь результатами своего труда! Или вы и в правду, когда придет время (до 120 конечно!), хотите оказаться самым богатым клиентом на кладбище?