Тенденции ипотечного рынка и недвижимости в 2022

Ипотечная азбука

Крайне необычный (как минимум) 2021 год подошел к концу, и мы по традиции анализируем тенденции ипотечного сектора и рынка недвижимости, прогнозы и ожидания. На какой бы показатель мортгидж бизнеса вы ни посмотрели, в 2021-ом рекорд был побит. Будь то рекордно низкие мортгидж ставки, рекордные суммы среднего ипотечного кредита, рекордные объёмы выданных мортгиджей, рекордно низкий коэффициент невыплат по мортгиджам, рекордный процент заёмщиков с избыточной задолженностью, рекордные объёмы капитала в доме или рекордная доля ипотечной индустрии в ВВП. Список можно продолжать бесконечно.

В 2022 году ипотечный рынок также ожидает много событий, но уже по совершенно другим причинам, и многие из них (в зависимости от ракурса, с которого вы смотрите) могут быть не очень приятными. Итак, переходим к прогнозам и трендам.

Повышение процентных ставок

С этим вопросом можно даже к гадалке не ходить. Нужно лишь посмотреть на базовую инфляцию в Канаде, которая достигла рекордного за 30 лет показателя, на Банк Канады, который говорит о начале цикла повышений «в средних кварталах» 2022-го, и на рынок государственных облигаций, который прогнозирует четыре или даже больше повышений в следующие 12 месяцев. Очевидно, что риск увеличения ставок в следующем году станет темой номер один, как только (и если) заголовки СМИ перестанут пестрить новостями об Омикроне. Тогда мы и увидим то, что обычно видим, когда центральный банк повышает ставки: напуганных заёмщиков, спешащих получить увеличивающуюся фиксированную пятилетнюю ставку. Как обычно, такие заёмщики, скорее всего, переплатят за эту фиксированную ставку, поэтому, пожалуйста, дважды подумайте и посоветуйтесь со своим консультантом, прежде чем принимать какое-либо долгосрочное решение.

С другой стороны, Шарль Сен-Арно, главный экономист Alberta Central и бывший экономист Банка Канады, заявил, что повышенная активность основных рынков недвижимости (которые составляют в сумме около 50% всего национального населения) может заставить центральный банк вносить крайне осторожные коррективы в процентные ставки, если это понадобится. Такой осторожный подход может быть необходим, так как исторически низкие ставки способствуют лучшей доступности, поясняет Сен-Арно. Рынок недвижимости, вероятно, первым пострадает от более высоких ставок, - считает он. Когда ставки поднимутся, доступность исчезнет очень, очень быстро. Даже небольшое увеличение ставки на 0.25% окажет более значительное влияние, чем мы видели в предыдущие 20 или 30 лет, добавил экономист.

Потенциальное изменение ипотечных правил

Продажи недвижимости, цены на жильё и объёмы мортгиджей в 2021-ом побили рекорды, так как обезумевшие покупатели боролись друг с другом за рекордно низкое количество объектов жилья доступных на рынке. Мы завершаем этот год с худшей доступностью с начала 1990-х, указывал RBC в декабре. Чтобы с трудом приобрести собственный дом, рекордное число канадцев взяло на себя чрезмерно большие долги (согласно коэффициенту «долг-доход»), а инвесторы начали представлять наиболее стремительно растущий сегмент покупателей. Это привело к невероятному росту цен и тому, что Банк Канады назвал ухудшающимся качеством новых мортгиджей. Чтобы укрепить банковский андеррайтинг и основу финансовой системы, правительство скорее всего будет ужесточать кредитные требования. Потенциальные изменения могут включать в себя увеличение минимального первоначального платежа (down payment) для инвесторов с 20% до 25-35%, сокращение максимально допустимого коэффициента долг-доход, ограничение полученных в кредит первоначальных платежей для покупки объектов, в которых не проживают владельцы, и/или усложнение получения мортгиджей на не основную недвижимость, если у вас есть большая неиспользованная кредитная линия, обеспеченная жильём (HELOC).

Увеличение предложения и замедление ипотечного роста

Главная причина того, что люди оформляют большие мортгиджи, заключается в высоких ценах на недвижимость. Причины высоких цен включают в себя: рекордно низкие мортгидж ставки; рекордно низкое рыночное предложение; больше покупателей-инвесторов (по данным Edge Analytics, они ответственны за четверть продаж в Онтарио);пандемические изменения предпочтений покупателей; слепые аукционы (blind bidding); растущие цены на стройматериалы; неспособность сектора строительства домов поспеть за спросом и так далее.

Большинство (если не все) этих катализаторов должны измениться в 2022-ом, помогая приблизить рыночное предложение к долгосрочному среднему уровню (или выше). Это может замедлить или даже направить в другую сторону рост цен ко второй половине года, особенно если правительство будет вынуждено и решится ввести новые ограничения правил выдачи мортгиджей. И это несмотря на рекордную иммиграцию и такие недальновидные, повышающие спрос правила, как например, предложенный федеральным правительством план помощи покупателям первой недвижимости (First-Time Home Buyer Incentive).

Замедление роста цен

Хотя это и не идет в сравнение с ростом предыдущих 2-х лет, новые прогнозы говорят о том, что средняя стоимость жилья в Канаде поднимется более чем на 10% в 2022 году. Согласно недавнему прогнозу от Royal LePage, каждый крупный рынок покажет определённый рост, однако это будут значительно разные показатели.

Как всегда, Ванкувер и Торонто лидируют в вопросе роста цен. И хотя Ванкувер остаётся наиболее дорогим рынком страны, в Торонто всё же предполагаются более крупные скачки цен в 2022-ом. В Большом Торонто стоимость отдельно стоящего дома может вырасти на 10% до $1,564,200, а цены на кондо – подняться на 12% до $763,800. Среднее повышение цен составит 11%.

Ванкувер, тем временем, почти не отстаёт. Если кондо, согласно прогнозам, покажут увеличение цен на 8% ($766,800), отдельно стоящие дома продолжат свой стремительный рост со средним повышением приблизительно на 12%. Это означает, что средняя стоимость такого вида недвижимости в Ванкувере составит около $1,892,800, приблизившись к ужасающим, но вместе с тем впечатляющим двум миллионам.

Какой ещё рынок в Канаде может продемонстрировать столь серьезное повышение цен? Галифакс: стоимость домов и кондо может подняться здесь на 10.5% и 8%, соответственно. Вдобавок, ожидается, что в Галифаксе намечается наименьшая разница между ценами на дома и кондо. Так, предполагается, что средняя стоимость дома к концу года составит около $594,500, а кондо – $418,000. Да, это очень далеко от миллионной разницы в Ванкувере и Торонто.

Тем временем, в регионе Прерий рынки также будут на подъёме, хотя и не так агрессивно, как те, о которых мы уже рассказали. В Калгари и Эдмонтоне, к примеру, ожидается относительно скромные (но всё же значительные для недвижимости) повышения на 6% и 5%, соответственно. И с учётом одних из наиболее низких цен на кондо в стране ($229,500 и $184,800) им ещё догонять и догонять.

После двух лет сильного роста цены на жильё в Канаде продолжат значительно повышаться в 2022-ом, хотя и медленнее, чем в предыдущие годы. По данным Royal LePage, суммарная стоимость жилья в стране в четвёртом квартале 2022-го покажет годовое увеличение на 10.5% до $859,700, средняя стоимость отдельного дома поднимется на 11.0% до $918,000, а средняя цена кондо увеличится на 8.0% и достигнет $594,000.

Повышенный спрос со стороны покупателей, которые не смогли совершить покупку в 2021-ом, в сочетании с растущей необходимостью в жилье от новых домохозяйств и новоприбывших в Канаду, продолжат способствовать росту цен на рынке, страдающем от недостатка предложения. Сильная канадская экономика, здоровые тенденции полной рабочей занятости и, что парадоксально, появление нового штамма коронавируса, продолжать подогревать активное состояние национального рынка недвижимости.

COVID всё ещё будет играть важную роль

Хотя появление нового штамма COVID-19 разочаровывает, мы не можем игнорировать его возможное влияние на канадский рынок недвижимости, - говорит Фил Сопер, президент и глава Royal LePage. Трудно представить, что Банк Канады начнёт неизбежную кампанию по сокращению инфляции с помощью более высоких ставок, когда ещё столько всего неизвестно об Омикроне, а число заболевших снова резко растёт. Работодатели могут отложить планы по возвращению в офисы, оставляя фокус на важности дома, как места для проживания, работы и учебы. Привычные путешествия и развлечения могут быть ограничены, что будет и дальше увеличивать накопления средств домохозяйств, которыми охарактеризовалась эра пандемии.

Рынок кондо

В то время как локдауны и необходимость удалённой работы повысили спрос на более просторное жильё с собственным двориком среди покупателей, которые до пандемии предпочли бы кондо, сегмент кондоминиумов восстановился, так как доступность в среднем и высшем рыночных сегментах крайне ухудшилась. Спрос на кондо за последние месяцы значительно увеличился, особенно в Торонто и Монреале, - говорит Карен Йолевски из Royal LePage. Разница в росте цен на кондо и отдельные дома сокращается. Эта тенденция продолжится в следующем году, так как покупатели-новички не могут удержаться в сегментах более дорогой недвижимости и восстановление центров городов продолжается. Молодые профессионалы и те, кто тяготеет к сектору развлечений, обычно выбирают городской образ жизни.