Как не потерять жильё, спасти сделку или сократить долговую нагрузку
Ипотечная азбука
Углубляющийся разрыв между потребителями на фоне экономической неопределенности становится все более очевидным, поскольку количество пропущенных платежей увеличилось по сравнению с прошлым годом, как показывает новый отчет Equifax.
Ребекка Оукс, вице-президент Equifax Canada, заявила, что большая часть этой тенденции связана с высокой стоимостью жизни, растущей безработицей и усилением напряжения от торговых войн. "Чтобы продолжать вносить платежи... вам нужен доход, вам нужна хорошая работа, — сказала Оукс. — Когда есть экономическая неопределенность, это оказывает серьезное влияние." Отчет показал, что каждый 22-й канадский потребитель, имеющий кредиты (или 1,4 миллиона человек в целом) пропустил хотя бы один кредитный платеж в первом квартале 2025 года.
В отчете указано, что уровень просрочек среди потребителей без ипотеки вырос на 8,9% в годовом исчислении по сравнению с 6,5% среди держателей ипотеки. Большое количество возобновляемых ипотечных кредитов (mortgage renewals) также способствовало увеличению уровня долга и просрочек. Многие домовладельцы, зафиксировавшие низкие процентные ставки в начале пандемии COVID-19, теперь сталкиваются с возобновлением ипотеки под гораздо более высокий процент. Как показал отчет, Онтарио стал горячей точкой финансового стресса в первом квартале. Уровень просрочек на 90 дней и более по ипотеке в провинции значительно вырос по сравнению с прошлым годом. 90 дней просрочки по мортгидж платежам это тот период, после которого банк легально имеет возможность начать процедуру принудительной продажи вашей недвижимости (power of sale). Если вы предполагаете, что у вас могут возникнуть проблемы с оплатой в ближайшем будущем или уже испытываете трудности с ипотечными платежами, мы, вероятнее всего, можем предложить решение для вас!
Конечно, правильным является обращение к мортгидж брокеру или в банк заранее, до пропуска платежей по ипотеке, но чаще всего получается по-другому. Из-за понятного человеческого желания скрыть ситуацию в надежде, что она разрешится сама собой, отчаянных попыток успеть оплатить все и растянуть свой бюджет или из-за непредвиденных обстоятельств, заемщики обращаются к нам на этапе, когда уже нет возможности оплачивать свои долги. В такой ситуации важно действовать быстро, четко и без паники, чтобы спасти недвижимость и «купить» время для восстановления.
Вот что мы можем предложить для сохранения своего жилья от принудительной продажи, спасения сделки по покупке недвижимости или сокращения долговой нагрузки для домовладельцев, переживающих непростой этап в жизни или испытывающих временное значительное снижение доходов:
Кредитные линии под залог недвижимости
Это наиболее выгодный вариант для решения временных финансовых проблем и подходит в ситуации если еще не наступила совсем критическая ситуация и нет просрочек с платежами по существующему мортгиджу. Кредитная линия под залог недвижимости или HELOC (Home Equity Line of Credit) организовывается на второй позиции (очередность регистрации на титуле недвижимости) за существующим мортгиджем. При этом лимит ее ограничен 80% (в сумме с 1-ым мортгиджем) или 65% (если мортгидж нет и HELOC регистрируется на первой позиции) от стоимости жилья и может составлять многие сотни тысяч (и даже миллионы) долларов, если позволяет капитал (equity) и условия квалификация. Домовладельцы могут использовать столько средств, сколько необходимо на текущий момент, и ежемесячно выплачивать только проценты с использованных средств для снижения расходов. HELOC полностью открытый кредит, который может быть выплачен в любое время до 0 без штрафных санкций и далее использован снова в будущем в пределах одобренного лимита. Мы также имеем уникальные HELOC для наших работающих на себя (self-employed) заемщиков, не имеющих возможности квалифицироваться по доходам в других банках.
Альтернативные или частные (private) мортгиджи
Однако, чаще всего, при возникновении финансовых затруднений или пропусков платежей по ипотеке или других кредитах, деньги необходимы «еще вчера». В этом случае, квалификация на HELOC чаще всего уже невозможна или просто нет времени. Тогда мы оперативно организовываем альтернативные или частные мортгиджи на 2й позиции за существующей ипотекой для спасения дома от принудительной продажи или срочной выплаты других кредитных обязательств или непредвиденных расходов. Такое финансирование может быть организовано в течение 48-72 часов и в основном базируется на наличии капитала (equity) в доме и не очень зависит от кредитной истории, доходов или других долгов. Альтернативное частное финансирование позволяет быстро и временно решить проблему, защитить дом от принудительной продажи или закрыть сделку покупки если, к примеру, существующее жилье не успело продаться. Однако, из-за более высокого риска такие мортгиджи дороже, выдаются на короткий срок (чаще, не более года) и частным финансовым организациям важно каким способом их кредит будет погашен. Например, продажа после улучшения ситуации на рынке или проведения ремонта, рефинансирование с банком после разрешения финансовых проблем и тп.
Свежий сценарий: семья Шевченко-Фернандез в январе приобрела прекрасный бунгало в южном регионе Ниагары. Для завершения сделки им необходимо было продать существующий кондо таунхаус в Этобико. Один из больших банков выдал им мортгидж апрувал, однако условием получения была продажа существующего жилья. К сожалению, из-за плохого состояния рынка недвижимости семья не смогла продать свой таунхаус. Продавцы нового дома не согласились перенести закрытие, так как сами купили и зависели от средств с продажи. Мы организовали молодой семье частное финансирование за 3 рабочих дня! Полностью открытый мортгидж, с выплатой только процентов. Да, такой вариант дороже, надо платить дополнительную комиссию и поэтому он используется только для экстренных случаев на короткий срок, но позволяет закрыть сделку по покупке, не потерять депозит и не рисковать потенциальными судебными исками. После закрытия, клиенты имеют возможность без стресса продать свое жилье и рефинансировать более дорогой альтернативный частный мортгидж под самый лучший банковский процент.
Мортгидж без платежей и квалификации
Мы неоднократно описывали инновационный ипотечный продукт – обратный мортгидж (reverse mortgage). И если вам меньше 55 лет, и вы считаете, что можете пропустить данный параграф, не спешите! У вас наверняка есть родители, бабушки, дедушки или другие родственники и знакомые, которым может быть полезна данная информация. Сегодня обратный мортгидж служит еще одним инструментом против сложных финансовых ситуаций для домовладельцев, которые много лет выплачивали свою главную инвестицию – дом или квартиру, а сегодня столкнулись с финансовыми трудностями и резким сокращением доходов из-за проблем с бизнесом, сокращений или выходом на пенсию. Ниже, мы вкратце расскажем, как заставить эту инвестицию послужить вам еще при жизни, а не просто стать наследством после вашего ухода.
Данный продукт поможет сохранить привычный образ жизни и, ничего не меняя, продолжать накапливать капитал при достаточно скромном росте цен на недвижимость и не вносить регулярных платежей. В то время как при традиционном мортгидже вам необходимо вносить платежи и при этом, по мере выплаты основной части долга, формировать капитал в доме, обратный мортгидж позволяет вам получить деньги из стоимости вашего жилья и не вносить платежи (или вносить только проценты по вашему желанию) в течение срока кредита.
Как только домовладельцы достигают минимального квалификационного возраста 55-ти лет, оформить обратный мортгидж становится довольно просто. Получить доступ к капиталу можно в виде необлагаемой налогами одноразовой выплаты, либо в формате ежемесячных платежей для поддержания достойного уровня жизни. Обратные мортгижи построены таким образом, что общий долг практически никогда не может превысить стоимость их дома, а если это и произойдет, то это риск банка и домовладелец не останется должен. Задолженность по обратному мортгиджу, как правило, погашается, когда недвижимость продаётся, при переезде в пенсионный дом или при продаже наследниками после ухода владельца. Обратный мортгидж часто используются для выплаты существующего мортгиджа и других долгов и полного избавления, таким образом, от каких-либо ежемесячных выплат. В то же время, обратный мортгидж может стать очень гибким инструментом и также используется для увеличения месячного дохода, оплаты за домашним уходом, покрытия неожиданных расходов, сокращения налогов и налогового планирования, покупку недвижимости для отдыха или инвестиций, помощи детям, внукам и другим членам семьи с первоначальным взносом на их недвижимость или на другие проекты. Ведь иногда приятно еще при жизни увидеть радость детей или внуков от полученной части наследства!
Понижение процента по мортгиджу и консолидация долгов
Сегодня мы все чаще получаем запросы от домовладельцев, оформивших свои ипотечные кредиты полтора-два года назад, когда фиксированные проценты были гораздо выше 5%.
Сегодня при ставках ниже 4%, в некоторых случаях имеет смысл рефинансировать свою ипотеку, снизить месячный платеж и еще и включить в новый мортгидж дорогие долги по кредитным карточкам.
Если вы владеете недвижимостью и испытываете трудности с оплатой кредитных карт или ипотечных платежей, у нас скорее всего найдется решение для вас! Имея более 20 лет опыта в банковском секторе и ипотечном кредитовании, мы можем предложить более низкую ставку и платежи при возобновлении существующей ипотеки, организовать кредитную линию под залог дома, объединить высокопроцентные необеспеченные долги в один доступный ипотечный платеж, спасти сделку по покупке недвижимости и многое другое!