Мортгидж ставки резко выросли, а цены на некоторые типы домов упали!

Ипотечная азбука

Банк Канады повысил свою ключевую процентную ставку в апреле сразу на 0.50%, совершив крупнейшее единовременное увеличение за последние 22 года. Таким образом ставка Прайм коммерческих банков, от которой напрямую зависят мортигджи с плавающим процентом и кредитные линии, также выросла на полпроцента и составляет сегодня 3.20%. Вдобавок, Банк заявил, что ставки будут продолжать существенно расти, так как он ведёт активную борьбу с инфляцией, которая достигла рекордно высокого уровня за последние 30 лет.

13 апреля центральный банк под руководством Тиффа Маклема поднял овернайт ставку до 1%. По его словам, ставки вернутся к тому, что считается нейтральными рамками 2-3%, и руководство готово действовать решительно, если это будет необходимо.

Банк также прекращает скупку правительственных облигаций в этом месяце и начинает сокращать объемы ценных бумаг находящихся на балансе центробанка – ещё одну форму кредитно-денежного стимулирования. Экономика может выдержать более высокие процентные ставки, и они необходимы, - заявил Маклем.

Такие решения ознаменовали ускорение того, что может стать одним из наиболее агрессивных циклов ужесточения кредитно-денежной политики в истории Банка Канады. Иными словами, центральный банк признаёт необходимость быстрого ухода от чрезмерно стимулирующей политики, пока инфляцию ещё можно взять под контроль.

В обновлённых прогнозах правительство предполагает, что инфляция, в среднем, приблизится к 6% в первой половине 2022 года, и лишь во второй половине следующего года охладится до 2.5%, а затем – до 2% к концу 2024-го. Это не последнее повышение как минимум на полпроцента, я ожидаю ещё одно в июне, - говорит Дерек Холт из Scotiabank.

Правительство также считает, что канадская экономика не пострадает от войны, которую Россия развязала в Украине, благодаря национальному товарно-сырьевому сектору. Тем временем мировые инфляционные давления предположительно будут ослабевать. Если последний прогноз не оправдается, путь повышения ставок будет еще более агрессивным.

С другой стороны, центральный банк также поднял на 0.25% свои прогнозы относительно нейтральной ставки. Теперь она составляет около 2.5%, что даёт Банку больше пространства для повышений.

Это первое крупное увеличение ставки среди центральных банков Группы Семи с начала пандемии.

Для среднестатистического владельца плавающего мортгиджа такое повышение ставки означает увеличение платежей уже с этого месяца. За каждые $100,000 мортгиджа увеличение составит приблизительно $24 в месяц.

Следующее заседание Банка Канады состоится 1 июня.

После последних данных об инфляции и значительно более сильном экономическом росте руководитель Банка Канады Тифф Маклем заявил 27 апреля о намерении рассмотреть ещё одно повышение ключевой ставки на 0.50% с целью снижения инфляции, которая сейчас находится на рекордном за 30 лет уровне. По его словам, решение повысить ставку в прошлый раз на полпроцента (впервые более чем за 20 лет) было непривычным шагом, к которому на следующих заседаниях центральный банк может снова прибегнуть. Мы чётко дали канадцам понять, что им стоит ожидать дальнейших повышений, - подчеркнул Маклем. На следующих наших заседаниях мы будем рассматривать ещё одно увеличение на полпроцента.

Маклем впервые открыто признал, что ещё одно повышение на 0.50% является вполне возможным 1 июня. Рыночные аналитики предполагают, что увеличение овернайт ставки с 1% до 1.5% гарантировано. Согласно прогнозам рынков, есть меньшая вероятность повышения даже на 0.75%.

Однако Маклем ослабил прогнозы повышения более чем на полпроцента. Я не исключаю никаких вариантов, но увеличение более чем на 0.50% было бы крайне необычным, - заявил он. В итоге, вероятность повышения на 0.75% сократилась с более чем 50% до одного к трём.

Он охладил некоторые текущие рыночные прогнозы относительно следующего заседания, на котором некоторые начали ожидать даже более крупный скачок, - указал Ян Поллик из CIBC.

Кроме подъема ключевой ставки центрального банка, за последние недели значительно выросли и проценты по фиксированным ипотечным кредитам. Сегодня лучшее предложение на пятилетний фиксированный мортгидж составляет 3.59%.

Пока Банк Канады повышает процентные ставки и сигнализирует о новых увеличениях, горячий рынок недвижимости крупнейшего города в Канаде, похоже, наконец, охлаждается. Мы видим значительные снижения цен в некоторых районах – более чем на 20% за отдельно стоящие дома в Большом Торонто (GTA), - говорит Майкл Карни, глава отдела бизнес развития в HouseSigma. HouseSigma представляет собой вебсайт, который изучает стоимость собственности и рыночные тенденции. Их последние данные о ценах на жильё в период с 1 февраля по 19 апреля 2022 года показывают, что есть чёткие доказательства определённого спада цен. По данным сайта, отдельно стоящие дома в апреле продавались по цене, в среднем, на 12.1% меньшей, чем в феврале: стоимость сократилась с $1.65 млн. до $1.45 млн.

Смежные дома показали за аналогичный период снижение на 13.5%: с $1.33 млн. до $1.15 млн. Крупнейший спад был зафиксирован в случае таунхаусов: 22.6% с $1.24 млн. до $960,000.

Тем временем в сегменте кондоминиумов было замечено наименьшее снижение на 6.8% (с $740,000 до $690,000).

По данным HouseSigma, война предложений, которая провоцировала рост цен ранее, уже не столь распространена. К тому же, больше объектов было снято с продажи. Мы видим коррекцию (снижение) по сравнению с февралём, но, на мой взгляд, основные показатели GTA остаются очень сильными, - говорит Карни. Хотя никто не говорит, что это начало крупного спада, сокращения цен всё-таки значительны, так как всё больше потенциальных покупателей занимают выжидательную позицию в вопросе приобретения недвижимости.

Региональный совет недвижимости Торонто (TRREB) в начале мая опубликует собственные данные о ценах на жильё (свежую информацию о рынке недвижимости и ипотечном кредитовании вы всегда можете найти на сайте MortgageLegko.com), однако, по его словам, когда Банк Канады резко поднял процентные ставки и дал понять, что грядёт больше повышений в этом году, это оказало охлаждающий эффект на цены. Если вы посмотрите на предыдущие циклы ужесточения центрального банка, вы увидите, что, как только Банк Канады начинает поднимать ставки, это действительно приводит к сокращению продаж, ведь люди меняют своё поведение на рынке, - поясняет Мерсер.

Когда речь заходит о недвижимости, всё решает место расположения, поэтому некоторые регионы показывают меньшие снижения цен, чем другие. Так как всё больше людей возвращаются на работу в офисы в центре Торонто, здесь уровень цен, с большей вероятностью, продолжит удерживаться на повышенном уровне.