Рынок недвижимости может столкнуться с исторической коррекцией

на фоне резкого роста процентных ставок

По данным нового отчёта RBC, канадский рынок недвижимости может столкнуться с крупнейшим спадом за несколько последних десятилетий. После того, как цены на жилую недвижимость взлетели во время пандемии (в некоторых наиболее дорогих районах скачок составил 50 процентов или больше), крупнейший банк страны прогнозирует снижение национальных цен в начале следующего года более чем на 12 процентов.

По словам экономиста RBC, Роберта Хога, спад будет крупнее, чем любая из четырёх коррекций, которые канадский рынок недвижимости пережил за последние 40 лет. Экономические условия резко ухудшаются для рынка недвижимости Канады, - говорит Хог.

Коррекция в большей степени спровоцирована недавними изменениями кредитно-денежной политики Банка Канады, который резко поднял процентные ставки до наиболее высокого уровня с тех пор, как страна вышла из финансового кризиса 2008 года. Так как инфляция уже достигла рекордной отметки за последние 40 лет и в ближайшие месяцы может продолжить расти, Банк Канады поднял свою ключевую ставку в июле до 2.5%, увеличив стоимость кредитования для владельцев мортгиджей и потенциальных покупателей.

Рынок уже показывает значительные признаки охлаждения. Согласно отчёту Канадской Ассоциации Недвижимости (Canadian Real Estate Association – CREA), в июне рынок показал третье месячное замедление подряд, а цены на жильё столкнулись с крупнейшим месячным снижением в истории. RBC предполагает, что объемы продажи жилья в этом году упадут на 23% и в следующем – на 15%. Общий спад (на 42% с начала 2021-го) окажется выше, чем сокращение на 38%, зафиксированное на рынке в 2008-2009 годах.

По мнению RBC, Британская Колумбия и Онтарио станут эпицентрами этой коррекции. Ожидается, что объемы продаж недвижимости в этих двух провинциях, где во время пандемии активность и цены взлетели больше всего, упадут на 45% и 38%, соответственно, в 2022 и 2023. Степень этой коррекции может посоперничать со спадом, который провинция Онтарио пережила в начале 1990-х, когда продажи жилья упали на 41%, а цены – на 15%. Однако это не будет так же плохо, как коррекция 1980-х в Британской Колумбии, когда продажи сократились на 62%, а цены упали на 27%, говорит Хог.

Хотя многие экономисты прогнозируют охлаждение рынка недвижимости в течение ближайших месяцев, прогноз RBC является одним из наиболее мрачных среди крупных канадских банков. В начале этого месяца RBC также раньше всех остальных спрогнозировал умеренную рецессию канадской экономики в начале 2023 года. Но хотя RBC и предвидит коррекцию, он не считает, что нас ожидает полный коллапс на рынке недвижимости, поясняет Хог. Мы бы сказали, что разворачивающийся спад можно рассматривать как желательное охлаждение после двух лет безумства, которое возложило огромный финансовый груз на плечи многих новых домовладельцев и затруднило осуществление мечты о собственном жилье, - говорит Хог. В то время как мы не можем исключать возможности более сурового и длительного спада, мы считаем, что коррекция завершится приблизительно в первой половине 2023 года, а некоторые рынки стабилизируются быстрее других.

Старший экономист BMO Capital Markets, Роберт Кавчик также отметил, что последние решения Банка Канады резко поднять свою ключевую процентную ставку подталкивает рынок недвижимости к ещё более глубокой коррекции (снижению цен) в следующем году. Кавчик считает, что неожиданное июльское повышение ставки Тиффом Маклемом на целый процент похоже на удар молота по рынку недвижимости. Он утверждает, что увеличение, заставившее коммерческие банки поднять свои прайм ставки (4.70% в среднем на сегодня), усложнило процесс квалификации под мортгидж по правилам канадского стресс теста. Тест устанавливает квалификационную ставку для незастрахованных мортгиджей в виде контрактной ставки плюс 2% либо 5.25%. Выбирается более высокая ставка. Кавчик говорит, что до повышения ставки заёмщики с плавающим мортгиджем всё еще имели возможность квалифицироваться под 5.25%, однако сейчас показатель вырос почти до 6%. Это, по его мнению, слишком высокая планка для рынка. Заёмщики, выбирающие фиксированный мортгидж сегодня, уже квалифицируются приблизительно под 7%, и это, говорит Кавчик, также отразится на их покупательской способности.

Вместе с тем, в последние недели доходность государственных облигаций начала значительно сокращаться, так как экономическое беспокойство начало понемногу сменять волнение относительно инфляции. Доходность пятилетних государственных облигаций, которая определяет фиксированные мортгидж ставки, в конце июля упала до 2.84%. Еще недавно она составляла 3.15%, а в средине июня и вовсе 3.59%. Такое снижение спровоцировано растущими ожиданиями экономического спада и возможной рецессии.

Что это значит для фиксированных мортгидж ставок? Предполагается, что центральные банки вскоре столкнутся с экономическим спадом. Это означает более медленный рост, более низкую инфляцию и более низкие мортгидж ставки. В конце июля наиболее низкая пятилетняя фиксированная мортгидж ставка, предлагаемая национальными лендерами, сократилась почти на 0.10%, так как доходность пятилетних облигаций показала снижение после предыдущих повышений. В случае отсутствия каких-либо других изменений доходность пятилетних облигаций ниже 3% гарантирует возвращение незастрахованных пятилетних фиксированных ставок в крупных банках к уровню 4.5-4.7% процентов или даже чуть ниже, с текущих 5%+. Пока мы наблюдаем продолжение этой тенденции, однако ещё слишком рано говорить о том, достигли ли фиксированные ставки своего пика.

А что насчёт плавающих ставок? В ближайшее время не ожидается особого облегчения для заёмщиков с плавающей ставкой, которые уже увидели, как прайм ставка (влияющая на плавающие мортгидж ставки и кредитные линии) выросла до 4.70%. Напомним, во время пандемии она составляла 2.45%.

Очередные повышения неизбежны. Ожидается, что Банк Канады снова поднимет свою овернайт ставку на следующем заседании 7 сентября. Большинство экономистов считают, что ставка к концу этого года достигнет 3.25% - это на 0.75% выше, чем сегодня. Теперь средняя пятилетняя плавающая ставка с наибольшим дисконтом приближается к отметке в 4%. Совмещённые увеличения фиксированных и плавающих ставок оказывают значительное влияние на доступность, утверждает аналитик Бен Рабидо. Согласно его подсчётам, средний месячный мортгидж платёж для типичного дома вырос за последние 10 месяцев на $1,150.

В заключение хотим подчеркнуть – не надо поддаваться панике и принимать резкие непродуманные решения по изменению своего мортгиджа. Мы наблюдаем и анализируем рынок финансирования недвижимости более 20 лет и видели различные взлеты, падения и кризисы, а также реакцию на них Банка Канады и финансовых рынков. Если вас беспокоят растущие выплаты по ипотеке – обратитесь в ваш банк или к опытному мортгидж брокеру за консультацией и советом!