Что делать если банк отказал вам в выдаче мортгиджа
ипотечная азбука
Несмотря на продолжающееся снижение цен на канадскую недвижимость, заемщикам становится все труднее получать мортгиджи в своих банках или других финансовых институтах, использующих систему стандартной квалификации. В первую очередь это связано с резким увеличением процентных ставок и платежей, а также с усложнением условий и правил в больших банках, контролируемых регулятивными органами. Еще вчера абсолютно банковские клиенты получают сегодня отказы в своих банках. Это относится не только к работающим на себя (self-employed), но и к людям на зарплате. Будь то нехватка дохода, недостаточно высокий кредитный рейтинг или чрезмерно жесткие требования к недвижимости сдаваемой в аренду - банк вынужден отказывать в получении мортгиджа. Что же делать если вы не можете получить мортгидж в большом банке? Обязательно ли сразу обращаться к частным лендерам или придется вообще расстаться с идеей приобрести недвижимость или получить часть капитала в доме, сделав рефинансирование?
Работая на рынке ипотечного кредитования Онтарио более 20 лет, мы имеем доступ к так называемым альтернативным банкам, занимающим нишу между большими банками и частным финансированием. Данные банки имеют более простые правила выдачи мортгиджей, возможность учитывать дополнительный доход, а также работают с клиентами не имеющими идеальную кредитную историю. Процентные ставки у альтернативных банках чаще всего выше, но сроки контракта короче (1 или 2 года), что, при правильном планировании и улучшении финансового положения, позволяет клиентам перейти на самые лучшие условия при окончании ипотечного срока.
В то время, как многие потенциальные домовладельцы выбирают альтернативные финансовые институты по причине нехватки дохода из-за введённого правительством стресс теста или недостаточно высокого кредитного рейтинга, некоторые заёмщики сталкиваются с дополнительным проблемами с документами или срочными обстоятельствами. В таком случае, мы можем предложить широкий выбор частных лендеров, специализирующихся в разных сегментах рынка.
По данным Банка Канады, частные лендеры удвоили свою долю на ипотечном рынке с 2015 года и в 2018-ом на их долю приходилось уже 8% канадских мортгиджей. На рынке Онтарио, доля частных мортгиджей составила почти 12% в 2021 году!
Кредиторы такого типа менее обеспокоены вашим доходом. Они фокусируются на стоимости недвижимости и планом на будущее рефинансирование при истечении срока контракта (обычно 1 год). В обмен на гораздо более простые правила получения частного мортгиджа, частные лендеры хотят получить более высокие проценты и некоторые дополнительные выплаты за организацию мортгиджа. Тут необходимо заметить, что проценты и условия у частных лендеров могут значительно отличаться для разных ситуаций, сценариев и типа недвижимости. Поэтому важно работать с мортгидж брокером, имеющим широкий спектр частных лендеров и знающим их требования и предпочтения.
Альтернативное финансирование может быть довольно выгодным для владельцев бизнесов, которые всеми силами стараются сократить облагаемый налогами доход и хотят улучшить свой кредитный рейтинг, чтобы затем вернуться к традиционным финансовым институтам.
Задача мортгидж брокера – убедить лендеров в том, что заёмщик не представляет большого кредитного риска, добавляя определённые списанные расходы к чистому доходу для улучшения коэффициента долг-доход.
В то время как наличие хорошей кредитной истории очень важно, мортгидж всё равно можно получить и тем, у кого она менее блестящая.
Проблема заключается в том, что у тех, кто работает на себя, обычно нет достаточного количества документов, подтверждающих их доходы, поэтому банкам приходится проводить более тщательную проверку, чтобы обезопасить себя от повышенного риска.
Категория заёмщиков работающих на себя становится все более многочисленной в последнее время, так как все большее количество канадцев пробует себя на этом поприще, плюс новые технологии делают различные операции более доступными для малых бизнесов. Однако банки относятся к таким клиентам с большой осторожностью.
Сегодня финансовые институты при оценке доходов потенциальных заёмщиков, работающих на себя, анализируют среднестатистические показатели в той индустрии к которой принадлежит заёмщик. Проводится более тщательное исследование истории рабочей занятости клиента и его предыдущего опыта и заработков. Заявленный им доход должен быть правдоподобным и соответствовать средним цифрам указанной индустрии, типу бизнеса и сроку пребывания в этой индустрии. К примеру для водителя-дальнобойщика, не имеющего своего грузовика, максимальным правдоподобным доходом на сегодня будет $80-90 тыс. в год. А вот владелец нескольких грузовиков с наемными водителями, может зарабатывать гораздо больше, однако потребуются контракты, личные налоговые декларации и финансовые отчеты корпорации за несколько лет, чтобы убедить банк в стабильности и прибыльности данного транспортного бизнеса.
Банки проверяют налоговые декларации таких заёмщиков более скрупулёзно и осторожно, фокусируясь на списанных расходах (например, стоимости транспортного средства или рекламы), а также на том, чем объясняется несоответствие между указанным в заявке доходом и данными в отчётах Канадского Налогового Агентства (Canada Revenue Agency - CRA). Сегодня банку необходимо понимать и спрашивать у клиента предпринимателя: Каким образом ваш доход превратился из заработанных $90,000 в $40,000 в вашей налоговой декларации? Предоставьте нам всю необходимую документацию, чтобы понять, какие расходы были списаны.
Далее представлены некоторые советы по успешной подаче заявления на получение ипотечного кредита.
Для тех, кто работает на себя, получение мортгиджа – дело не самое лёгкое. Однако есть несколько способов сделать этот процесс более простым:
Следите за своей кредитной историей: Хорошая кредитная история это одно из первых требований, предъявляемых сегодня банками к работающими на себя. Избегайте появления записей в вашей кредитной истории от коллекторских компаний - часто безопаснее оплатить задолженность даже если вы с ней не согласны (особенно телекоммуникационным компаниям), а потом разобраться с кредитором через менеджмент или независимого регулятора.
Подкопите на более крупный первоначальный платёж (downpayment): Минимальный первоначальный взнос для self-employed без подтверждения дохода сегодня составляет 10% от стоимости для застрахованных мортгиджей (цена недвижимости до 1 миллиона) и 20% при альтернативном/частном финансировании или при стоимости более 1 миллиона. Чем больше будет ваш первоначальный взнос тем спокойнее будет банк, выдающий вам мортгидж, да и на страховке от дефолта вы сэкономите многие тысячи долларов!
Приведите свои финансы в порядок: За несколько месяцев до подачи на мортгидж, по возможности понизьте свои долги по карточкам и линиям. Коэффициент обслуживания долга является ключевым фактором в оценке вашего заявления.
Подготовьте всю необходимую документацию: Имейте на руках полные налоговые отчеты как минимум за два последних года, которые показывают ваш общий зарегистрированный доход, налоговые выплаты и списанные расходы. Также, необходимо предоставить соответствующие налоговые декларации, полученные от CRA. Будет необходима ваша лицензия предпринимателя, свидетельство о регистрации (для корпораций), регистрация плательщика налогов (HST) и финансовая документация, подтверждающая стабильный приток денег в ваш бизнес. Часто сегодня требуются банковские выписки с вашего бизнес счета за последние 6 месяцев, контракты с клиентами и рабочие документы, чтобы продемонстрировать источники дохода. Предоставьте подтверждение вашей бизнес активности – веб-сайт, образцы рекламных материалов, недавние оплаченные счета по бизнес расходам. Всё это поможет убедить банк в том, что ваш бизнес функционирует и приносит доход.
И, конечно, лучшим советом всегда остаётся следующий: начните готовиться к получению мортгиджа заранее. Поговорите с мортгидж профессионалом – пускай он оценит вашу ситуацию наперёд. Чем больше у нас информации про вас и ваш бизнес, тем больше различных вариантов мы сможет вам предложить!
И не отчаивайтесь если ваш банк, который вы поддерживаете на протяжении многих лет, отказал вам в выдаче кредита – опытный мортгидж брокер, возможно не только организует вам финансирование, но и поможет сэкономить тысячи долларов на выплатах по ипотечному кредиту. А самое главное, альтернативное финансирование позволит осуществить свою мечту домовладения или получить средства на текущие нужды и новые проекты!