Как получить кредит на покупку недвижимости в Доминикане
Некоторым нашим клиентам при покупке недвижимости в Доминикане требуется финансирование, поэтому в этой статье я хочу подробно рассказать о финансировании недвижимости в Доминиканской Республике.
Процесс получения ипотечного кредитования и кредитных линий тут очень схож с США и Канадой, но имеет свои нюансы. Заявку на одобрение кредита стоит подавать заранее, так как процесс не быстрый и может занять около месяца на покупку жилья на вторичном рынке и до двух месяцев в случае, если вы финансируете покупку новостройки. В последние годы рынок кредитования в Доминиканской Республике растёт очень быстро, и по ходу развития кредитования меняются программы и условия выдачи кредитов. В Доминикане, как и везде, есть несколько крупных банков, а также другие финансовые институты, выдающие ипотечные кредиты и кредитные линии. Они имеют различные программы и разный подход к квалификации.
Для того чтобы узнать, какой банк какие программы предлагает, вам понадобится потратить много времени. Плюс, если вы не говорите по-испански, то довольно часто возникает языковой барьер. Лучшим способом является обратиться к нам. Мы сотрудничаем с моргидж-компанией The Lending Brokers, долгие годы работающей на рынке кредитования Доминиканской Республики, и мы свяжем вас с одним из моргидж-брокеров компании. Это сэкономит вам массу времени, и самое главное — в итоге вы получите кредитование по лучшей в вашем случае ставке. The Lending Brokers имеют давние, хорошо налаженные связи с большинством банков и финансовых институтов Доминиканской Республики и действительно являются профессионалами своего дела. Они уже помогли десяткам наших клиентов получить финансирование на приобретение недвижимости и прекрасно себя зарекомендовали.
Первое, что сделает ваш моргидж-брокер, это проведёт вашу преквалификацию, чтобы понять, по какой банковской программе вас лучше квалифицировать. Всё это можно сделать дистанционно, отправив документы по имейлу в моргидж-компанию.
Какие документы вам для этого понадобятся?
Первое — это два документа, удостоверяющие личность. Как правило, это копия первой страницы паспорта и копия обеих сторон водительских прав. Далее понадобится предоставить подтверждение ваших доходов. Для канадцев это форма «Т-1» или форма «Т-2», если вы имеете собственный бизнес или работаете на себя. Notice of Assessment за прошлый год будет хорошим дополнением, но не является обязательным. Если ваш доход приходит в виде заработной платы, то можно предоставить письмо от работодателя и pay stubs за последние два месяца. Также в моргидж-компанию надо будет выслать ваши банковские стейтменты с персонального и бизнес-счёта (если таковой имеется) за последние 6 месяцев, где будет видно, что вы постоянно получаете доход. Доминиканские банки не имеют доступа к вашей канадской кредитной истории, поэтому вас также попросят предоставить кредитный репорт Equifax, который вы должны будете запросить самостоятельно на сайте кредитного бюро. В течение недели моргидж-компания рассмотрит предоставленные вами документы и предоставит вам подробный анализ, в каком банке, на какую сумму и под какой процент вы можете получить кредитование. Важно, что моргидж-компания — это не банк, который будет вас кредитовать. Они работают на вас и при необходимости, конечно, подскажут вам, какие дополнительные документы надо предоставить или что надо изменить в подаваемом пакете документов для того, чтобы вы получили максимально хорошие условия кредита.
Далее решение за вами. После того как вы выберете банк и условия, моргидж-компания отправит ваш полный пакет документов в выбранный вами банк. Рассмотрение документов в банке обычно занимает от двух до четырёх недель. Для новостроек процесс рассмотрения заявки немного дольше. В случае положительного решения по выдаче вам кредита вы получите уведомление о том, что банк готов к закрытию сделки, и вам останется лишь согласовать день закрытия.
Для будущего обслуживания кредита вам понадобится счёт в доминиканском банке, лучше открыть его заранее — это существенно облегчает процесс получения ипотечного кредита. Я рекомендую открывать два счёта: один в доминиканских песо, второй в долларах США. Моргидж вы также можете оформить либо в песо, либо в долларах США, но я не слышал, чтобы иностранные покупатели брали кредитование в местной валюте. Обычно покупатели недвижимости берут ипотечный кредит в американских долларах.
На сегодня ставка кредитования в долларах США колеблется от 8 до 11% в зависимости от выбранного банка и программы, но ставки кредитования продолжают снижаться, и, скорее всего, уже через год они придут к допандемийному уровню, когда ипотечные кредиты стоили 5–6%. Кредит возможен до 80% от стоимости недвижимости, но для получения лучшей ставки это, как правило, не более 70%. Само закрытие сделки происходит прямо в банке: вы подписываете документы на залог покупаемой недвижимости, банк переводит деньги продавцу, а ваш юрист оформляет сделку. В действительности всё очень просто и не имеет каких-либо подводных камней.
Процесс по финансированию новостроек выглядит несколько иначе. Дело в том, что при покупке новостройки девелопер сам предоставляет вам рассрочку платежа. Стандартный договор на покупку — это внесение 25% при подписании контракта, а 45% выплачивается мелкими платежами в период строительства. За 3 месяца до выдачи ключей девелопер уведомляет вас об окончании строительства, и в этот момент банки начинают оформлять финансирование. То есть квартира или вилла уже практически готовы, через три месяца состоится перевод права собственности от девелопера к вам, и, как правило, на этот момент у вас уже выплачено 70% от стоимости покупки.
Вы можете заплатить оставшиеся деньги сами и иметь недвижимость без моргиджа, но если вы хотите использовать финансирование, то это самое время обратиться в банк. Вы сами выбираете сумму кредита, но она не может превышать 80% от стоимости покупки. Вы можете взять в банке оставшиеся 30% от стоимости, которые вы остаётесь должны девелоперу, или же вы можете взять большую сумму — любую сумму до 80% от стоимости недвижимости. Если вы выбираете второй вариант, то банк при закрытии сделки перечислит девелоперу те деньги, которые вы ему остаётесь должны, а оставшуюся сумму положат на ваш счёт в банке, и вы вправе делать с ней всё что угодно.
Ещё одно отличие кредитования в Доминиканской Республике — это срок амортизации моргиджа. Здесь он не 25–30 лет, как в США или Канаде, а 15 или 20 лет. Соответственно, месячные платежи по кредиту намного больше, но доходность от краткосрочной аренды тут настолько высокая, что, если вы используете недвижимость для себя 2–3 месяца в году, а в оставшееся время сдаёте её в посуточную аренду через менеджмент кондоминиума, то, как правило, получаемый от аренды доход достаточен, чтобы покрывать платежи по кредиту и содержанию недвижимости.
Так что кредитование, даже по более высоким ставкам, чем в США или Канаде, тут всё равно выгодно. На высвобожденные деньги вы можете таким же путём купить вторую недвижимость и так далее. Таким образом, за несколько лет у вас может создаться отличное инвестиционное портфолио.
В случае, если вы выплатили недвижимость полностью из собственных сбережений, а завтра вам понадобились деньги, вы в любой момент можете обратиться в банк и получить необходимую сумму. Кредитные линии под залог недвижимости очень популярны. Они хороши тем, что кредитную линию можно выплатить в любой момент и при необходимости взять снова. На данный момент сумма кредитных линий, выдаваемых в Доминикане под залог недвижимости, не может превышать 50% от стоимости недвижимости. Доминиканские банки очень лояльны к выдаче кредитов под недвижимость для иностранцев. Никто не будет проверять вас под микроскопом, как это делают в США или Канаде, да и возможности такой доминиканские банки просто не имеют. Иностранцы, покупающие недвижимость в Доминикане, для доминиканских банков платёжеспособны уже по умолчанию, и соискателям кредитов лишь нужно правильно подготовить пакет документов, и моргидж-компания The Lending Brokers, с которой мы работаем, выполняет свою работу на отлично.
Ещё один важный момент — это то, что оформленные в Доминикане кредиты не видны на вашей канадской кредитной истории и никаким образом не усложняют вам получение нового кредитования в Канаде. Так что для многих покупателей доминиканской недвижимости кредитование внутри страны является очень неплохой опцией. Тем не менее, большинство наших клиентов на сегодняшний день используют для покупки недвижимости в Доминикане кредитование внутри Канады, беря для этого кредитную линию или увеличивая сумму ипотечного кредита под уже имеющуюся в Канаде недвижимость. Такое кредитование на сегодня обходится дешевле.