Ожидать ли роста плавающих мортгидж ставок?

Ожидать ли роста плавающих мортгидж ставок?

Ипотечная азбука

Для некоторых заемщиков выбор мортгиджа с плавающей ставкой – то же самое, что покупка дома на берегу океана в зоне частых ураганов. Это лишь вопрос времени, когда вы начнёте сожалеть о содеянном.

В определённый момент шторм ударит и по рынку процентных ставок Канады. Прайм ставки вырастут на один или два процента, и многие заёмщики начнут проклинать тот день когда они выбрали ипотечный кредит с плавающей ставкой.

Когда это произойдёт (а ни один эксперт не может с точностью сказать, когда именно), вам не помешает иметь соответствующий план действий. Далее представляем вашему вниманию один из подходящих вариантов.

Грядущий скачек ставок

Канада 35 лет наслаждалась снижающейся инфляцией. Мортгидж ставки, связанные с прогнозами инфляции, сократились за это время на 2,000 бп (20%).

Однако экономика по своей природе циклична. Наступит день, и базовая инфляция превысит верхний потолок Банка Канады в 3%, спровоцировав рост процентных ставок.

Ряд событий может привести к повышению ставок: налогово-бюджетный перерасход средств Оттавой, рекордно высокие цены на нефть или просто слишком много дешёвых денег, оказывающих чрезмерную стимуляцию роста. Если наш рынок ценных бумаг на грани появления пузыря почувствует угрозу со стороны инфляции, напуганные инвесторы могут начать массово сбрасывать облигации. Панические продажи по определению ведут к росту ставок, и даже более стремительному, чем кто-либо ожидает.

Хорошие новости

Как только Банк Канады почувствует потенциальную инфляцию, он начнёт тормозить экономику, повышая свою овернайт ставку. После таких мер инфляция обычно возвращается на место.

На самом деле, с тех пор, как центральный банк начал определять ориентировочную инфляцию 25 лет назад, базовая инфляция ещё ни разу не превышала верхний потолок в 3% дольше, чем на 6 месяцев подряд. В среднем, в таких случаях процентные ставки увеличивались не более чем на 3% по сравнению с наиболее низким показателем цикла. Однако ставки никогда не оставались на таком высоком уровне более нескольких лет.

Ничего из этого, скорее всего, не изменится с учётом нашей капризной старой экономики. Уже далеко позади времена резких скачков в секторах промышленности, лесоматериалов, нефти и железнодорожной сферы. По прогнозам Организации экономического сотрудничества и развития (Organisation for Economic Co-operation and Development – OECD), следующие 44 года ВВП Канады будет повышаться на ничтожные 2% в год.

Неудивительно, что наш центральный банк сокращает своё определение нормальных («нейтральных») процентных ставок. «Нам необходимо приспособиться к новой реальности более низкого потенциального роста», - предупредила старший заместитель руководителя, Кэролин Уилкинс, подразумевая, что ставки, в среднем будут лишь на 0.75% выше в долгосрочной перспективе.

Как действовать при следующем повышении ставок?

Сегодня вы можете получить плавающий мортгидж под 2%. Когда инфляция начнёт повышаться, ставки взлетят до 3%-4%, а, возможно, и выше.

Когда это произойдёт, худшим, что вы можете предпринять, это начать паниковать. Вторым неудачным поступком будет слишком поздно перейти на фиксированную ставку.

Вспомните, о чём мы говорили выше: скачки инфляции – явление временное. Когда долгосрочные фиксированные ставки вырастут на 1%-2%, будет уже слишком поздно на них переключаться.Если вы собираетесь сменить плавающую ставку на фиксированную, вам необходимо обогнать рынок ценных бумаг и сделать это до того, как доходность облигации значительным образом увеличится.

Не забывайте, что доходность облигаций управляет фиксированными мортгидж ставками. Оба показателя начнут повышаться до того, как Банк Канады повысит свою ставку, и до того, как увеличится ваша плавающая ставка.

Если у вас подошло время обновлять мортгидж, и ставки уже выросли на 1%-2%, рассматривать пятилетнюю фиксированную ставку не стоит. В такой ситуации намного разумнее подумать о плавающей или краткосрочной фиксированной ставке. В целом, для любого читающего это заёмщика со стабильным финансовым положением, решение оформить фиксированный мортгидж под более чем 4.5% может больше никогда не быть разумным.

Противостояние фиксированной и плавающей ставок сегодня

По результатам опроса 319-ти мортгидж провайдеров, проведённого сайтом RateSpy, дисконтные пятилетние фиксированные ставки отличаются от плавающих всего на 11бп (0,11%). Это наименьшая разница (маржа) за последнее время.

Если плавающие ставки надеются обойти долгосрочные фиксированные с такой разницей, то места для повышений довольно мало. Хватит лишь небольшого скачка прайм ставки в следующие пару лет, чтобы плавающие ставки стоили вам больше, чем пятилетние фиксированные.

Разумеется, время имеет огромное значение. Банк Канады теоретически мог повысить ставки семь раз подряд в прошлом году, спровоцировав рост пятилетней ставки, и на плавающем мортгидже вы бы всё равно сэкономили больше. Тем временем, два небольших повышения на 0.25% в следующие 4 года с лёгкостью дадут преимущество пятилетней фиксированной ставке.

Это даёт вам ощущение риска при выборе плавающего мортгиджа сегодня. Однако не стоит забывать о таких факторах, как штрафы за преждевременный разрыв договора, которые могут быть намного меньше в случае плавающей ставки. Это также не учитывает вероятность того, что прайм ставка не будет превышать сегодняшний уровень, а возможно даже снизится в следующие 5 лет.

Интересно, что Банк Канады оценивает в 7% вероятность снижения своей ключевой ставки до минус 0.5%.При текущих дефляционных тенденциях (старение населения, растущий уровень задолженности и т.д.) шансы того, что мортгидж ставки не будут превышать сегодняшний уровень в следующие 5 лет, практически равны вероятности их повышения.

В любом случае ставки цикличны, и они всегда возвращаются к средним показателям. Структурные экономические изменения, упомянутые выше, представляют собой огромные магниты, которые должны вернуть ставки назад в течение года или двух после подъема.

Именно поэтому хорошо квалифицированным заёмщикам со стабильным доходом лучше переждать все неурядицы со своей ставкой. Если вы абсолютно уверены в необходимости сменить ставку, сделайте это заранее или изначально выбирайте фиксированный мортгидж.

После написания данного материала появилось предупреждение от главы Банка Канады, Стивена Полоза, что из-за крайне слабого экономического роста низкие процентые ставки задержатся с нами на более длительный период чем ранее ожидалось. Так что выбор фиксированного или плавающего мортгиджа, сегодня, становится еще более персональным предпочтением после тщательного анализа вашей финансовой ситуации или конкретного проекта.

Best Mortgage Brokers

ЗАДАЙТЕ АВТОРУ ВОПРОС

Расскажите друзьям о "Ожидать ли роста плавающих мортгидж ставок?"

СОВЕТЫ ОТ Best Mortgage Brokers

Прогнозы канадского рынка недвижимости и финансов, которые так и не сбылись

Миллениалы окажут сильнейшее влияние на рынок недвижимости Канады

Банк Канады повысил процентную ставку. Как это повлияет на ваши кредиты?

Почему рынку недвижимости Торонто не грозит падение?

Поколение миллениум не готово отказаться от мечты обладания недвижимостью

Правительство Онтарио ввело новые меры по охлаждению рынка недвижимости

Почему продолжается стремительный рост цен на недвижимость

Плавающие мортгидж ставки снова становятся более популярными

Моргиджи станут дороже

Что принесет новый год на рынки недвижимости и финансов?

Как победа Трампа повлияет на ваше финансовое положение и мортгидж?

Новые правила и стресс-тест для всех застрахованных мортгиджей

Ожидать ли роста плавающих мортгидж ставок?

Мортгидж как инструмент снижения налогов и часть инвестиционной стратегии

Новый налог на недвижимость: кому придется платить больше

Рефинансирование как способ сэкономить и справиться с долгами

Чего не стоит делать при выборе подходящего мортгиджа

Минимальный Первоначальный Взнос

Стоит ли Канаде ожидать отрицательных процентных ставок?

Мортгидж ставки могут остаться без изменений

Секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду ч.2

Секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду

Покупка, финансирование и налогообложение недвижимости для иностранцев

Покупка недвижимости вашим ребенком

Переезд или ремонт

Мускока вместо Мексики

Кредитные линии, обеспеченные жильём

Как выиграть борьбу за понравившийся дом

Какие документы нужны для получения самого выгодного ипотечного кредита?