Рынок недвижимости снова набирает обороты

ипотечная азбука

Канадцы настроены все более оптимистично, так как перспективы для рынка недвижимости стабильно улучшаются, а экономика медленно движется вперед лишь с некоторыми признаками неизбежной рецессии.

Индекс уверенности канадцев Bloomberg Nanos (показатель настроения, основанный на еженедельном опросе) поднялся до наиболее высокого уровня с июня 2022 года. На прошлой неделе индекс составил 50.4, показав пятое увеличение подряд. Он начал резко расти приблизительно в то же время, когда Банк Канады официально приостановил цикл повышений процентной ставки в начале марта.

Показатель на отметке 50 означает, что позитивные и негативные взгляды практически равны. Наиболее низкий результат за последний год составлял 42 в октябре.

Основная причина роста заключается в том, что, по мнению многих, цены на жилье достигли своего дна: 75% респондентов предполагают, что цены в следующие шесть месяцев будут расти или останутся без изменений. Это наиболее высокая доля с прошлого июня и наиболее стремительный десятинедельный скачок более чем за два года.

Опрос отражает изменения на рынке. В марте национальная средняя стоимость жилья увеличилась на 0.2% до $709,000 — это первое месячное повышение за год. Более того, Банк Канады дал условное обещание удержать свою ключевую ставку на уровне 4.5%, если экономическая ситуация и инфляция будут развиваться в соответствии с его прогнозами. Беспокойство о «здоровье» некоторых региональных банков США также изменили перспективы для процентных ставок. А недостаток предложения на рынке жилья наводит аналитиков на мысль о том, что рынок оживится во второй половине этого года. Такого мнения в своём недавнем отчёте придерживается и центральный банк.

Канадцы также более оптимистично смотрят на свою рабочую стабильность и личные финансы, чем четыре недели назад. Прогнозы экономического роста в 2023-ем были увеличены как Банком Канады, так и большинством экономистов, после того как результаты первого квартала оказались сильнее, чем ожидалось.

По данным Регионального Совета Недвижимости Торонто (Toronto Regional Real Estate Board – TRREB), в прошлом месяце на рынке снова начала появляться конкуренция среди покупателей, так как средняя стоимость проданного жилья превысила среднюю цену, предложенную на продажу (листинговый показатель) впервые с мая 2022 года.

Отчёт TRREB наряду с опросами Bloomberg Nanos могут служить доказательством того, что потенциальные покупатели недвижимости вновь обретают уверенность и готовы зайти на рынок несмотря на то, что стоимость кредитования резко выросла после восьми повышений процентных ставок Банком Канады менее чем за год.

Главный экономист СМНС Боб Дуган заявил, что средние цены на недвижимость, которые уже упали почти на 14% в период с марта 2022-го по март этого года, сейчас стабилизируются. «Низкое предложение (листинги) означает, что цены должны начать расти по мере роста продаж», - указал Дуган, заметив, что такая активность уже заметна в Торонто и Ванкувере. «Согласно прогнозам CMHC, средняя стоимость в следующем году вырастет приблизительно на 7.9%, а в 2025-ом – на 7.5%».

Однако окно возможностей для потенциальных покупателей может и не продержаться долго. Несмотря на снижение цен на жильё, происходящее в течение последнего года, новое исследование показало, что недвижимость стала менее доступной на фоне более высоких процентных ставок. По данным отчета, доступность ухудшилась в девяти из десяти крупнейших городов Канады: теперь потенциальным покупателям необходимо увеличение дохода на $5,650-$21,360, чтобы позволить себе собственное жильё.

В отчёте указывается, что условия, влияющие на доступность, скорее всего еще ухудшатся с учётом текущих рыночных тенденций. «Так как предложение (новые листинги) крайне ограничено, а некоторые покупатели возвращаются на рынок, не стоит ожидать улучшения доступности в ближайшие месяцы», - говорится в релизе.

Результаты отчёта основаны на вычислении минимального годового дохода, необходимого для покупки недвижимости в крупнейших рынках Канады, с использованием данных в период с марта 2022 года по март 2023-ий. Цифры подчёркивают влияния процентных ставок, стоимости жилья и стресс теста на доступность.

Согласно данным Канадской Ассоциации Недвижимости (Canadian Real Estate Association - CREA), средняя стоимость жилья в марте составила $686,371, что на 13.7% ниже, чем годом ранее. «Хотя цены на недвижимость сократились в девяти из десяти исследуемых городов, доступность на самом деле ухудшилась, так как ставки поднялись настолько сильно, что канадцы теперь квалифицируются под меньшие суммы, чем всего год назад», - утверждается в отчёте.

Ванкувер показал крупнейший годовой скачок дохода, необходимого для приобретения жилья: $21,360.

Рынок недвижимости Торонто оказался на восьмом месте в рейтинге снижения доступности. Несмотря на годовое сокращение цены в среднем на $216,500, покупателям необходимы дополнительные $6,250 для покупки жилья по сравнению с мартом прошлого года.

Данные для анализа основывались на мортгидже с 20%-м первоначальным взносом и 25-летней амортизацией, годовой сумме налогов на собственность в размере $4,000 и месячном счёте за отопление на сумму $150.

Мортгидж ставки основывались на средних пятилетних фиксированных ставках от пяти крупнейших канадских банков в марте 2023-го и марте 2022-го.

Средние цены на жильё были взяты из данных об индексе цен на недвижимость CREA.

Изменения дохода, необходимые для покупки жилья:
Ванкувер: увеличение на $21,360
Калгари: увеличение на $18,820
Виктория: увеличение на $16,530
Галифакс: увеличение на $13,140
Монреаль: увеличение на $12,240
Эдмонтон: увеличение на $8,050
Виннипег: увеличение на $6,920
Торонто: увеличение на $6,250
Оттава: увеличение на $5,650
Гамильтон: снижение на $4,460

Помочь в вопросах доступности должно снижение ставок на мортгиджи с фиксированным процентом, которое мы наблюдаем в последние месяцы. К примеру, еще в середине марта лучшая ставка на пятилетний мортгидж составляла 4.79%, а сегодня она уже снизилась до 4.39%! Тем же кто предполагает, что ставки не будут на таком уровне в течение 5-ти лет и продолжат снижаться, мы готовы предложить краткосрочные контракты от 1 до 3-х лет, которые сегодня начинаются с 4.84%.