Как выиграть борьбу за понравившийся дом

Ипотечная азбука

И при этом не остаться без финансирования? $50,000, $100,000 или $215,000 – нет, это не цена покупаемой недвижимости, это суммы, которые многие клиенты вынуждены платить сегодня сверх запрашиваемой цены, участвуя в настоящий войнах за понравившийся дом. И мы сейчас говорим не о статьях в газетах и дорогих районах – всё это происходит с реальными людьми в Торонто, которые вас окружают. Сегодня мы хотим обсудить один очень важный вопрос – согласится ли финансовый институт, выдающий вам мортгидж, с той ценой, которую вы собираетесь заплатить за покупаемую собственность?

В последнее время, оценочная стоимость (appraisal) недвижимости иногда оказывается ниже контрактной цены. В самом экстремальном варианте, такая ситуация может привести к срыву сделки и потере депозита, но чаще всего покупатель вынужден искать дополнительные средства, чтобы покрыть недостачу. Заёмщикам приходится тратить больше, чем изначально планировалось, а для этого надо иметь доступ к резервным источникам финансирования.

Стоит понимать, что, если ваш первоначальный мортгидж взнос составляет более 20% от общей стоимости дома, то необходимость профессиональной оценки собственности зависит от требований вашего финансового института, однако в последнее время все чаще является нормой для большинства банков. В случае застрахованных мортгиджей, страховая компания берет риск на себя и делает внутреннюю электронную оценку недвижимости. Однако, при больших расхождениях в цене, страховая компания может не согласиться с предложенной вами ценой покупаемого дома и также потребовать оценку недвижимости у независимой оценочной компании.

Подобные проблемы возникают, когда покупатель, из-за повышенной конкуренции на рынке, предлагает продавцу дома сумму, значительным образом превышающую средние цены в данном районе. К примеру, можно купить дом за $700,000, но ваш банк, страховая компания или оценщик могут посчитать данную цену крайне завышенной и оценить реальную стоимость дома лишь в $650,000. В случае коэффициента кредит-стоимость 95% банк предоставит вам мортгидж только на $617,500. Это значит, что вместо запланированных $35,000 вам придётся внести $82,500 первоначального взноса!

Кит Ланкасл, главный исполнительный директор Appraisal Institute of Canada также подтверждает данную тенденцию. Действительно, бывают случаи, когда такое происходит на различных рынках, как например в некоторых районах Торонто или Ванкувера, - говорит он. Это закономерно. Если на рынке появляется повышенный спрос и он (рынок) находится на территории продавцов, то стоимость недвижимости начинает резко повышаться из-за борьбы нескольких покупателей за один объект одновременно.

И ещё одна важная вещь, которую стоит всегда помнить: предварительное одобрение на оформление мортгиджа (pre-approval) основывается на вашей кредитной истории и доходах, а сам кредит – ещё и на самой собственности. Будьте очень осторожны, предлагая цену выше запрашиваемой за приглянувшийся вам дом, особенно, в случае если он приглянулся не только вам. Если у вас нет дополнительных средств на случай если дом будет впоследствии оценен банком ниже чем вы его купили, обязательно включите в договор о покупке условие на получение полного одобрения на мортгидж (condition on financing). Иногда можно договориться с продавцами и вместо стандартных 5-ти дней получить хотя бы 2 бизнес дня на организацию полного одобрения на мортгидж, этого должно хватить опытному мортгидж брокеру и это позволит защитить вас и ваш депозит.

Допустим, что покупка удачно состоялась и банк выдает вам достаточный ипотечный кредит, к каким расходам, помимо первоначального взноса вам необходимо подготовиться? Далее представлен список тех затрат, которые вам могут предстоять при покупке недвижимости.

Отнюдь не лишним будет начать копить на первоначальный взнос (down payment) заранее, а не уже во время поиска подходящего дома. Минимальный первоначальный взнос составляет 5% от общей стоимости недвижимости.

Более экономные покупатели стараются не прибегать к услугам технического инспектора недвижимости (home inspection). Но дело в том, что данная плата очень мала по сравнению с тем, что вам придётся заплатить впоследствии, если вы упустите этот момент. Cтоимость инспекции может варьироваться в пределах $350-$600.

Как мы упоминали ранее, в некоторых случаях требуется оценка недвижимости, в таком случае за оценку (appraisal) в размере $300-$500 часто приходится платить именно покупателю. Некоторые финансовые институты могут потребовать плату за финансирование (lender fee) – чаще всего в случае подпорченной кредитной истории. Размер платы у каждого кредитора разный.

Страхование имущества (property insurance), вступающее в силу в день закрытия сделки, стоит приблизительно $700-$900 в год. Некоторые финансовые институты могут потребовать новые результаты земельной съёмки (land survey) прежде, чем выдавать мортгидж. Стоит это около $1000-$2000, однако, в случае стандартного финансирования, бывает необходимо очень редко.

Если вы подаёте заявку на получение ипотеки с высоким коэффициентом (первоначальный взнос менее 20%), вам будет необходимо оплатить страхование мортгиджа (mortgage default insurance). В большинстве случаев вы можете включить эту сумму (3.15% от суммы мортгиджа при минимальном 5% первоначальном взносе) в свой общий мортгидж, но 8% налога на сумму страховки вы должны заплатить сами.

Страхование права собственности (титульное страхование) (title insurance) защищает вас от всех возможных ошибок, упущений и дефектов титула. Это также обезопасит вас от посягательств на право имущества со стороны ранее неизвестных наследников или от мошенничества и стоит приблизительно $300.

Новая жилищная гарантия (new home warranty), которая поможет защитить ваше капиталовложение от строительных дефектов, обязательна в Онтарио, Британской Колумбии и Квебеке. Это одноразовый платёж стоимостью от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов в зависимости от цены недвижимости. Данная гарантия необходима только для нового строительства.

Не стоит также забывать о налоге на передачу собственности (land transfer tax), который взимается в случае смены владельца. К сожалению, платить за это также обязан покупатель. Сумма варьируется в пределах 0,5%-2% от общей стоимости – точный калькулятор есть на нашем веб-сайте.

Ваш адвокат играет очень важную роль в процессе покупки дома. Адвокат занимается исследованием титула, регистрацией и подготовкой мортгиджа, составлением документа о передаче правового титула. Гонорар адвоката (legal fees) обойдётся вам приблизительно в $500-$1000 плюс расходы, заплаченные адвокатом от вашего имени (disbursements) (регистрации, банковские переводы, курьерские расходы и т.п.)

Возможно, вам понадобится компенсировать предыдущему владельцу плату за коммунальные услуги или налоги (adjustments), если они оплачены наперёд – т.е. уже после даты подписания договора о продаже. В них входит плата за электричество, воду, а также налоги на имущество.

Затраты на переезд (moving) зависят от ваших предпочтений: захотите ли вы, чтобы ваши вещи упаковали или просто перевезли.