Кредитные линии, обеспеченные жильём

Кредитные линии, обеспеченные жильём

Ипотечная азбука

Выгодно или опасно? Защитники прав потребителей обеспокоены растущим использованием кредитных линий, обеспеченных жильём (home equity lines of credit – HELOC). По их мнению, людям трудно устоять перед соблазном столь лёгкого доступа к огромным кредитным ресурсам.

Для многих подобные кредитные линии обеспеченные жильем заменили кредитные карточки в списке наиболее крупных источников займа. Задолженность по данным кредитным линиям взлетела до $266 млрд. в марте этого года. По данным Statistics Canada, в 2005 году показатель составлял $100 млрд., а в 2000-ом всего $35 млрд.

Более того, данный вид задолженности значительно вырос в качестве доли от всех личных долгов – теперь он составляет 59% от общей задолженности канадцев, исключая амортизируемые мортгиджи. В 2000-ом доля равнялась лишь 30%.

Потребителей привлекает возможность получения дешёвого и почти неограниченного кредита при сегодняшних условиях рынка недвижимости. Многие финансовые институты позволяют мгновенно переводить деньги с кредитных линий прямо на банковский счёт, чтобы потребители могли тратить их на свои нужды.

Банки предлагают HELOC до 65% от оценочной стоимости недвижимости (в сочетании с амортизируемым мортгиджем – вплоть до 80%), и часто кредитный лимит на линии автоматически увеличивается при каждом ипотечном платеже. В итоге, это создаёт растущий источник потенциального кредита.

Технически, кредитные линии под залог недвижимости это один из видов мортгиджа, зарегистрированных на титуле вашей собственности. Линии могут быть как на первой позиции так и сверху существующего мортгида – тогда линия является вторым мортгиджем.

Принципиальные отличия кредитных линий от обычного мортгиджа следующие:

1. Линия позволяет вам постоянно одалживать и переодалживать средства в пределах кредитного лимита (револьверный кредит). Мортгидж, чаще всего, является амортизируемым кредитом, который вы постепенно выплачиваете.

2. Линия является полностью «открытым» кредитом. В отличие от «закрытых» мортгиджей, вы имеете возможность полностью выплатить линию в любой момент без штрафных санкций.

3. Мало кто знает, но банки имеют возможность пересматривать условия и даже требовать полностью выплатить и закрыть линию в любой момент несмотря на то, что вы платите без задержек. В реальности, избегая репутационных потерь, банки крайне редко пользуются данной опцией. Процентные ставки и платежи по стандартным мортгиджам гарантированы контрактом и не могут быть пересмотрены банком в одностороннем порядке до окончания срока контракта (term).

4. Кредитная линия требует наличия как минимум 20% капитала (equity) в недвижимости, в случае когда линия организуется в комбинации с мортгиджем. В целом, лимит по кредитной линии не может превышать 65% от рыночной стоимости дома или квартиры.

Пример 1: Ваша недвижимость стоит сегодня $600,000.00. Существующий мортгидж $300,000.00. Текущий коэффициент кредит-стоимость (Loan-To-Value – LTV): $300,000.00 / $600,000.00 = 50% То есть, вы имеет право добрать еще 30% от стоимости или $180,000.00, чтобы общий коэффициент LTV не превысил 80%. Если вы решите делать это в виде кредитной линии то максимальный лимит по ней составит $180,000.00.

Пример 2: Ваша недвижимость стоит сегодня $600,000.00 и мортгидж уже выплачен. Если вы хотите организовать только кредитную линию под залог такой недвижимости то максимальный лимит по этой линии не должен превышать 65% стоимости, что составляет $390,000.00.

Лори Кэмпбелл, исполнительный директор компании Credit Canada Debt Solutions Inc., которая предоставляет консультации людям с проблемными кредитами, считает, что подобные кредитные линии позволяют многим людям заимствовать намного больше денег, чем они могли бы в случае кредитных карточек или других займов. Многие банки требуют от потребителей лишь платы по процентам в качестве минимального платежа, поэтому основная часть долга (principal) со временем стремительно растёт.

Данные свидетельствуют о том, что большинство людей, которые оформляют HELOC, используют их.

Канадская Ассоциация Аккредитованных Мортгидж Профессионалов (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals – СААМР) провела исследование, которое показало, что 27% канадцев с ипотечными кредитами в 2014-ом также имели кредитные линии, обеспеченные жильём и в 90% случаев эти заёмщики имели баланс на своих кредитных линиях.

В своём ноябрьском отчёте СААМР указала, что среднестатистический домовладелец использовал до 42% своего общего кредитного лимита HELOC. Средняя сумма задолженности составила $57,000.

Джим Мёрфи, руководитель СААМР, представляющей мортгидж брокеров и других профессионалов данного сектора, заявил, что большинство канадцев имеют достаточно капитала в доме и могут себе позволить использовать кредитные линии для ремонта или консолидации других, более дорогих долгов. «На мой взгляд, это хороший продукт. Он предоставляет канадцам альтернативные варианты доступа к деньгам в различных ситуациях», - указал он. В то же время, г-н Хойес из Hoyes Michalos and Associates говорит, что многие не понимают одной важной вещи: если вы платите только по процентам по вашей кредитной линии (без выплат по основной части долга), то ваши платежи взлетят на 50% в случае роста ставки всего с 2% до 3%. «Как много людей может выдержать увеличение расходов на 50%? Вероятно, никто. В этом и есть наша настоящая уязвимость».

Best Mortgage Brokers

ЗАДАЙТЕ АВТОРУ ВОПРОС

Расскажите друзьям о "Кредитные линии, обеспеченные жильём"

СОВЕТЫ ОТ Best Mortgage Brokers

Прогнозы канадского рынка недвижимости и финансов, которые так и не сбылись

Миллениалы окажут сильнейшее влияние на рынок недвижимости Канады

Банк Канады повысил процентную ставку. Как это повлияет на ваши кредиты?

Почему рынку недвижимости Торонто не грозит падение?

Поколение миллениум не готово отказаться от мечты обладания недвижимостью

Правительство Онтарио ввело новые меры по охлаждению рынка недвижимости

Почему продолжается стремительный рост цен на недвижимость

Плавающие мортгидж ставки снова становятся более популярными

Моргиджи станут дороже

Что принесет новый год на рынки недвижимости и финансов?

Как победа Трампа повлияет на ваше финансовое положение и мортгидж?

Новые правила и стресс-тест для всех застрахованных мортгиджей

Ожидать ли роста плавающих мортгидж ставок?

Мортгидж как инструмент снижения налогов и часть инвестиционной стратегии

Новый налог на недвижимость: кому придется платить больше

Рефинансирование как способ сэкономить и справиться с долгами

Чего не стоит делать при выборе подходящего мортгиджа

Минимальный Первоначальный Взнос

Стоит ли Канаде ожидать отрицательных процентных ставок?

Мортгидж ставки могут остаться без изменений

Секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду ч.2

Секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду

Покупка, финансирование и налогообложение недвижимости для иностранцев

Покупка недвижимости вашим ребенком

Переезд или ремонт

Мускока вместо Мексики

Кредитные линии, обеспеченные жильём

Как выиграть борьбу за понравившийся дом

Какие документы нужны для получения самого выгодного ипотечного кредита?