Следующий цикл повышения ставок и как к нему подготовиться

Ипотечная азбука

В этом месяце наша замечательная Канада отмечает свое 154-летие! Постепенно снимаются ограничения вызванные 3-ей волной коронавируса и мы шаг за шагом возвращаемся к нормальной жизни. На фоне длительных ограничений и снятия локдаунов расходование канадцев растёт так как сбережения домохозяйств серьезно выросли . Именно поэтому инвесторы предполагают, что следующий цикл ужесточения со стороны Банка Канады, начало которого ожидается в 2022 году, поднимет процентные ставки выше предыдущего пика – впервые за десятилетия.

Во время четырёх основных циклов повышений с начала 1900-х ключевая процентная ставка центрального банка всегда оставалась ниже пика предыдущего цикла. Однако в грядущем цикле это может измениться, так как исторический уровень правительственного расходования в мире повышает вероятность того, что экономическое восстановление после COVID-19 будет более сильным, чем после предыдущих кризисов.

Канадское правительство потратит $101 млрд. (около 5% ВВП) на стимулирование экономики за три года. Президент США Джо Байден предложил вложить триллионы долларов в развитие инфраструктуры. Канада отправляет около 75% своего экспорта в США.

Более высокий пик ставок может предоставить Банку Канады больше возможностей для борьбы со следующим спадом. Это также может привести к изменениям экономики, увеличив желание экономить и инвестировать, а не брать в кредит. За последние годы канадцы активно оформляли займы, чтобы зайти на один из наиболее горячих рынков недвижимости в мире.

Банк Канады сигнализировал о том, что он может начать повышать ставки с рекордно низких 0.25% во второй половине следующего года, намного раньше Федрезерва США, который планирует начать повышение лишь в 2023 году.

Согласно данным рыночных аналитиков, пик ожидаемого цикла повышений через пять лет может достичь приблизительно 2%, что выше предыдущего пика составившего 1.75%.

Сейчас мы видим больше финансовой политики, и для меня это всё меняет, - говорит Эндрю Кельвин, главный канадский стратег TD Securities. В прошлом цикле Канада была частью мирового цикла, в рамках которого ни один центральный банк в действительности не добился того, что он смог бы назвать нейтральной ставкой.

Нейтральная ставка – это уровень, который достигается в тот момент, когда экономика работает на всю силу, а инфляция соответствует целевому показателю. Это указатель того, в какую сторону ставки могут двигаться. Текущая нейтральная ставка Банка Канады варьируется в пределах от 1.75% до 2.75%.

Согласно подсчётам центрального банка, поддержка Оттавой домохозяйств во время пандемии в сочетании с сокращённым расходованием канадцев, оказавшихся в длительном локдауне, увеличила сбережения в 2020-ом приблизительно на $180 млрд.

Дополнительные средства, скорее всего, увеличат потребительское расходование в следующие 10 лет, что может способствовать более высокому пику процентной ставки, чем в предыдущем цикле, или даже выше чем нейтральная ставка. Так считает Ройс Мендес, старший экономист CIBC Capital Markets. Все эти деньги со временем должны куда-то направиться, - говорит он. Они не будут десятилетиями оставаться на банковских счетах домохозяйств. Из-за крайне низких ставок, сегодня в среднем 61% первого мортгидж платежа уходит на погашения основной части долга (тела кредита).

В начале 2000-х показатель составлял 26.5%. Изменение оказывается ещё более значительным, если мы вспомним средний показатель 1990-х, который составлял 11.9%. В 1980-х он равнялся и вовсе лишь 4.6%.

В результате, за короткое время заёмщикам удаётся накопить намного больше капитала в собственном жильё, пока процентные ставки остаются низкими. Домовладение представляет собой крайне агрессивный вид принудительной программы сбережений, - указывается в ежегодном потребительском отчёте Мортгидж Профессионалов Канады. В итоге, (даже не учитывая влияния роста цен) капитал в доме накапливается очень быстро, - добавляют авторы отчёта. Эта отличная чистая доступность объясняет, почему рыночная активность в Канаде остаётся высокой и большинство канадцев считают домовладение финансово более выгодным, чем аренду, даже несмотря на стремительный рост цен на недвижимость и бремя мортгидж платежей с процентами.

Низкие процентные ставки не только позволили заёмщикам быстрее выплачивать мортгиджи – они также поддерживают умеренную доступность недвижимости, несмотря на увеличение цен за последние 12 месяцев в среднем на 38.4%.

Однако ставки не будут оставаться низкими вечно.

Никто не может предугадать, каким будет увеличение в следующем цикле Банка Канады, но рынки прогнозируют, как минимум, восемь повышений по 0.25% за следующие пять лет. Это приведёт овернайт ставку Канады к 2.25%, что на 2% выше сегодняшних рекордно низких 0.25%.

Если у вас стабильная работа, и вы недавно оформили мортгидж под крайне низкую ставку, сейчас самое время начать готовиться к будущим повышениям процентов. Самый простой способ – это увеличить свои мортгидж платежи и привести их в соответствие с потенциально более высокой ставкой. К примеру у вас плавающий мортгидж под прайм -1%, (1.45% на сегодня) или фиксированная ставка ниже 2%. Позвоните своему брокеру или в банк и попросите их подсчитать сумму вашего платежа при 2.5-3%. Если вы комфортно чувствуете себя с новым платежом, установите его на этом уровне (большинство банков разрешает заёмщикам увеличивать свои платежи на 15 -20% в год). Любые дополнительные средства будут направляться на погашение основной части вашего долга, и когда ставки вырастут, вы будете платить более высокую ставку уже по меньшему остатку мортгиджа. Если такой вариант слишком сильно отразится на вашем бюджете, попробуйте переключиться на ускоренные двухнедельные платежи. Это один дополнительный месячный платёж в год, но с таким изменением несколько легче справиться.

Если у вас есть недвижимость, и у вас накопились долги по кредитным картам или другим займам, подумайте о рефинансировании своего мортгиджа с целью включения долгов с высокой процентной ставкой в мортгидж с низкой. Вы удивитесь, как много средств у вас освободится. Вы можете направить их на ускоренное погашение мортгиджа или на значительное улучшение своего денежного потока, начать дышать легче и без постоянного груза высоких ставок по кредитным карточкам. Однако сначала проконсультируйтесь со своим мортгидж брокером или банком, чтобы узнать величину возможного штрафа за досрочное расторжение вашего существующего мортгиджа и сделать точные расчёты.