Недвижимость, инфляция и кредитные ставки
Сегодня я хочу сделать небольшой обзор по рынку недвижимости Торонто, по ситуации с кредитными ставками и по экономике Канады в целом, так как эти факторы связаны между собой и влияют на ценообразование на рынке недвижимости, а соответственно и на доходность инвестиционных вложений в недвижимость.
Инфляция упала до 5.25% и это безусловно хорошая новость - напомню, максимальный показатель был зафиксирован в июне прошлого года, когда инфляция составила 8.1%, вторым положительным моментом является то, что 8 марта на заседании Центрального Банка Канады первый раз за последние 12 месяцев ставка кредитования не была поднята. И, казалось бы, вот он долгожданный момент, так как абсолютно ясно что если это пиковая точка, то Банк Канады скорее всего держал бы ставку на этом уровне около 6 месяцев, а потом бы началось снижение. Но не тут-то было, в заявлении Банка Канады сказано что на сегодня ставку поднимать не будут, но если инфляция будет снижаться меньшими чем ожидается темпами допускается что ставку придется поднять ещё. Конечно мы не говорим о серьёзном поднятии, но поднятие на 0.25% вполне возможно. То есть всё зависит от того, какими темпами будет снижаться инфляция.
На сегодня считается что инфляция должна снизиться до 3% уже осенью этого года. Будет ли оно так покажет время, пока это только прогноз. На инфляцию, помимо процентной ставки влияют и другие факторы которые надо принимать во внимание. Сегодня уровень безработицы на рекордно низком уровне, соответственно растут зарплаты. За последние пол года заработная плата в среднем выросла на 5%, а это для Канады очень высокий показатель. Денежная масса, находящаяся на счетах граждан тоже близка к максимальным показателям и эти факторы должны толкать инфляцию вверх. Но в тоже время выросла общая задолженность населения по кредитам, что не может не тревожить, особенно в период когда стоимость кредитования существенно выросла.
Цепочки поставок товаров хоть и налаживаются, но пока ещё далеки от нормы. Немалую роль в этом играют напряженная политическая ситуация между США и Китаем, а также война России и Украины. На данный момент практически невозможно спрогнозировать что перевесит чашу весов, высокие процентные ставки или же вышеперечисленные факторы толкающие инфляцию вверх, и на мой взгляд уровень инфляции в 3% ожидаемый Банком Канады уже осенью этого года, мало достижим. Сегодня нам остаётся лишь надеяться на то, что инфляция продолжит опускаться запланированными темпами и ставку больше поднимать не придётся. Кроме этого в Америке продолжают поднимать процентные ставки и 22 Марта ставка была поднята на 0.25% с 4.75% до 5%, в Канаде же на сегодня мы имеем 4.5%. Разница в процентной ставке способствует к ослаблению Канадского доллара, что до определённого момента выгодно экономике Канады, но всему есть свой предел и если Американцы продолжат поднимать ставку, то и нам скорее всего придется её поднять.
То есть сегодня обоюдно вероятны оба сценария, первый - когда всё пойдёт по плану и процентная ставка больше поднята не будет, и соответственно к концу года можно ожидать начала снижения ставок и второй вариант, на мой взгляд наиболее вероятный, когда Банк Канады посчитает необходимым поднять ставку ещё раз и в этом случае снижения процентных ставок вряд ли начнётся раньше весны следующего года. Я не думаю что ставку поднимут в Апреле, вероятнее всего показательным моментом станет июньское заседание Банка Канады и я думаю что вероятность поднятия ставки на 0.25% в июне этого года довольно велика. Скорее всего если такое поднятие состоится, то оно станет последним, так как ранее заявленный предел ключевой банковской ставки был 4.75%.
Такая неясность конечно же играет против рынка недвижимости. Как я уже рассказывал в своих предыдущих статьях есть две категории покупателей которые ушли с рынка. Первая - это менее обеспеченные слои населения и они по любому не вернутся на рынок до тех пор, пока кредиты снова не станут доступны и вторая - более обеспеченные, которые сегодня в низком старте наблюдают за рынком недвижимости и которые бросятся покупать как только посчитают что рынок развернулся. К сожалению, последнее заявление Банка Канады не внесло никакой конкретики и возвращение этой части покупателей на рынок пока откладывается на неопределённый срок.
Тем не менее сегодня мы видим некоторое оживление на рынке недвижимости Онтарио. В сегменте недорогих отдельно стоящих домов вообще практически повсеместно multiple offers, правда цены во многих районах всё ещё приблизительно на 15% ниже прошлогоднего пика. Но сегодняшнее оживление рынка связано не с возвращением на рынок покупателя, а с очень малым количеством выставленных на продажу объектов. С кондо предложений больше, но тут мы также видим незначительное оживление, хотя по мне на данный момент можно говорить лишь о сезонном оживлении рынка и это никак не массовый возврат покупателей, о котором говорят некоторые агенты по недвижимости.
В целом же экономика Канады идёт в рецессию. Сегодняшняя рецессия не совсем обычная так как наступающий экономический кризис наложился на последствия пандемии и усугубился нестабильной политической ситуацией, но в любом случае впереди и большое количество увольнений, и банкротства некоторых компаний, в том числе и строительных. Ставки кредитования через какое то время вернутся к стандартным трём процентам, а с большой вероятностью упадут и ниже этого. То есть серьёзная рецессия не за горами и она неизбежна. Вот только рынок недвижимости будет идти в обратном направлении так как потерянное время уже не вернуть. Темпы строительства упали до критического уровня, строить стало не рентабельно, жилья катастрофически не хватает ,а численность населения растёт невиданными ранее темпами. И в скором времени цены очень быстро отыграют назад коррекцию 2022 года и начнут расти. Эту ситуацию изменить уже невозможно.
Сегодняшний Канадский сценарий очень напоминает то, что происходило в Австралии некоторое время назад, экономика падала, а цены на недвижимость очень быстро поднимались, и сегодня цены в Сиднее уже в полтора раза выше наших. Факторы, предшествующие этому, были очень схожи с тем что сегодня мы видим в Канаде. Поэтому я и сравнил Канаду с Австралией. Так что тем, кто собирался покупать недвижимость, самое время это делать сегодня, пока мы не вошли в стадию бурного роста и пока купить можно с существенным дискаунтом, а вот продавцам я бы советовал не торопиться, думаю что через год-полтора они смогут продать недвижимость значительно дороже. Касательно проектов выгодных для инвестиций: они есть, но их в Онтарио крайне мало, за последние 6 месяцев среди всех вышедших в Онтарио проектов я видел лишь несколько в которых покупать было действительно выгодно даже в сегодняшней ситуации, остальные же вряд ли принесут прибыль тем кто купил там недвижимость.
Зато полностью противоположная ситуация на рынке недвижимости Калгари, там существенный рост цен, все выходящие в продажу проекты раскупаются молниеносно и впереди очень хорошие перспективы роста. Причём сегодняшняя прибыль у инвесторов вкладывающих деньги в недвижимость Калгари превышает ту, которую мы получали в Торонто в самые лучшие годы. Альберта - это на сегодня единственная провинция Канады где всё хорошо, в начале 2020 года правительство провинции сделало очень правильные шаги к будущему благосостоянию провинции и сегодня они пожинают плоды своих правильных действий, ну а подписанный в декабре акт об суверенитете провинции от федерального правительства Канады ещё больше подлил масла в огонь. Тем, кто не в курсе происходящего в Альберте, я очень рекомендую посмотреть на нашем YouTube канале серию видео репортажей представленных в плейлисте Калгари, которые подробно описывают то. что сегодня происходит в Калгари.