Выгодно ли еще инвестировать в недвижимость GTA
Ипотечная азбука
Цены на недвижимость в Канаде продолжат расти в следующие месяцы, так как инвесторы и покупатели первой недвижимости хотят успеть закрыть сделки до того, как процентные ставки начнут расти. Они игнорируют предупреждение Банка Канады о риске резкого снижения цен.
Заместитель руководителя центрального банка Пол Бодри заявил, что потенциальным покупателям стоит задуматься, хорошее ли сейчас время для приобретения. Он указал на повышенную активность на определённых рынках и обновлённый интерес со стороны инвесторов. Такие условия могут подвергнуть рынок более высокому шансу коррекции, считает он.
В прошлом месяце Банк Канады дал понять, что овернайт ставка, сегодня находящаяся на рекордно низкой отметке в 0.25%, может начать повышаться в средних кварталах 2022 года. По мнению аналитиков, эти новости уже создали дополнительный ажиотаж и подстегнули покупателей ускориться с приобретением недвижимости. Как только процентные ставки начинают расти, люди выходят на рынок. Так же поступают инвесторы. Поэтому в ближайшие пару месяцев вы увидите рост активности, - говорит Бенджамин Тал, главный экономист CIBC Capital Markets.
В марте стоимость жилья в Канаде взлетела на 31.6% по сравнению с годом ранее и достигла рекордно высокого уровня. Летом показатель несколько снизился, однако сейчас рост цен снова набирает темпы: октябрьская средняя стоимость почти сравнялась с мартовским пиком.
Рейтинговые агентства отслеживают данные тенденции. По данным Fitch, рынок недвижимости Торонто переоценён на 32%, а Ванкувера – на 23%. Moodys Analytics считает, что рынок Ванкувера переоценён на 23%, Торонто – на 40%, а Гамильтона – на 73%.
Премьер-министр Джастин Трюдо обещал принять меры по охлаждению рынка, однако критики замечают, что с момента его прихода к власти в 2015-ом национальные цены на недвижимость выросли на 77%. Мы не ожидаем коллапса. Но, на наш взгляд, цены в следующем году практически не изменятся, - говорит Джимми Джин, главный экономист Desjardins Group в Монреале, добавляя, что спрос останется довольно серьёзным из-за сильной иммиграции.
Даг Портер, главный экономист BMO Capital Markets, также предполагает, что нас ожидает краткосрочная спешка до повышения ставок, и потом лишь умеренное снижение на рынках, которые во время пандемии перегрелись. История последних 15-ти лет наполнена предупреждениями о крахе канадского рынка недвижимости, которые из раза в раз оказывались ошибочными, - подчеркнул главный экономист BMO.
Для тех, кто хочет жить в Торонто или уже арендует тут собственность, коэффициент вакантных жилых объектов для сдачи в рент (vacancy rate) является крайне важным показателем, на который стоит обращать внимание. По данным Urbanation, который регулярно выпускает отчёты о состоянии рынка ренты в Большом Торонто, коэффициент вакантных жилых объектов для сдачи в аредну в Торонто достиг своего пика в первом квартале 2021 года.
В тот момент коэффициент свободных квартир, специально построенных для сдачи в аренду, составлял в городе 6.4%. Это наиболее высокий уровень в Торонто с тех пор, как Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС) начала отслеживать эти данные в 1971-ом.
С того времени, казалось, показатель начал стабилизироваться, хотя он всё равно остаётся относительно завышенным по сравнению с предпандемичными цифрами. Что же на самом деле такое изменение означает для инвесторов и арендаторов? К чему это приведёт в 2022-ом?
Сейчас, по данным отчёта Urbanation о третьем квартале, коэффициент вакантных жилых объектов, построенных для сдачи в аренду, в Торонто составляет 3%. Это менее половины того, что мы видели ранее в этом году, и этот показатель считается сбалансированным.
В разгар пандемии многие уехали из города, чтобы поселиться подальше от Большого Торонто и близлежащих районов. Вдобавок, рынок столкнулся с резким уменьшением количества студентов и новых иммигрантов, что оказало значительное влияние на рентные объекты. Теперь люди начинают возвращаться, и цифры это отражают.
Было замечено, что существует прямая связь между средней стоимостью аренды в Торонто и коэффициентом вакантных объектов. Когда последний повышается, рента обычно падает. В первом квартале коэффициент взлетел, и стоимость аренды упала почти на 10% по сравнению с годом ранее.
Это может объясняться идеей, согласно которой, чем больше объектов остаются свободными, тем труднее арендодателям найти жильцов, поэтому стоимость аренды сокращается, ведь каждый владелец недвижимости хочет предложить лучший вариант. Это также объясняет, почему специальные рентные льготы (к примеру бесплатный месяц проживания, паркинг и тп.) увеличиваются при росте числа свободных объектов. Льготы также выросли в начале 2021-го, однако сейчас уже становятся менее распространёнными.
В отчёте Urbanation указывается, что стоимость аренды на сегодняшний день выросла за год на 1.8% - это первое годовое повышение с начала пандемии. Средняя рента в Торонто равняется $2,389 (или $3.30 за квадратный фут).
Аренда кондо показала ещё более крупный скачок: показатель вырос на 8.2% по сравнению с предыдущим кварталом и на 3.8% по сравнению с годом ранее. К тому же, активность на рынке аренды увеличилась. Число договоров на аренду кондо поднялось на 6% с прошлого года, а квартальное соотношение договоров заключенных к общему предложению (листингам) достигло 82%, поддерживаемое низким количеством рентных листингов.
На коэффициент пустующих объектов сильнее всего влияет два главных элемента. Первый – это предложение доступных объектов, второй – число потенциальных арендаторов, желающих найти жильё. В Торонто, как правило, очень скудное предложение на рынке аренды жилой недвижимости, как следствие, перед пандемией число свободных объектов постоянно снижалось.
Однако во время пандемии предложение осталось почти таким же, так как замедлилось строительство рентных объектов, а спрос значительно сократился.
Одной из причин снижения спроса был тот факт, что условия пандемии сделали город менее привлекательным для проживания. Будучи вынужденными сидеть дома, люди поняли, что преимущества жизни в крупном городе ограничились, а беспокойства о здоровье в окружении большого количества людей усилились. В Торонто, естественно, было зафиксировано крупнейшее число заражений COVID-19 во всей провинции. Эти факторы заставили многих людей переехать. Вдобавок, переход на удалённую работу позволил многим задуматься о переезде за город. Плюс, как мы уже говорили, привычный поток студентов и иммигрантов, ежегодно приезжающих в город, также резко сократился, забрав огромную долю населения снимающего жилье. И наконец, было попросту много людей, потерявших работу и больше не имеющих возможности проживать в городе.
Теперь всё наоборот. Большая часть населения вакцинирована, а ограничения сняты. Люди возвращаются на работу в город, снова начинается стационарное обучение, больше иммигрантов приезжает, а уровень безработицы снижается. В ближайшие годы предложение на рынке аренды жилья может снова начать отставать от спроса.
Коэффициент вакантных жилых объектов для сдачи в рент в Торонто обычно крайне низкий. По данным СМНС, показатель оставался ниже 2% почти 10 лет до начала пандемии. Для арендаторов малое количество свободных объектов - довольно неоднозначная новость. Если вы уже давно в городе, время для составления нового договора аренды вскоре уйдёт. Низка рента и всевозможные льготы были наиболее распространены в начале года, когда спрос упал. Сейчас же всё начнёт дорожать. Для инвесторов более низкий коэффициент пустующих объектов – новость хорошая, так как можно поднимать плату за аренду и проще находить жильцов. Это особенно выгодно для инвесторов, так как в Торонто вскоре введут налог на пустующие объекты, и вам придётся платить, если вы не сможете найти арендаторов. Вдобавок, этот налог может привести к ещё меньшему числу свободных объектов, если он сработает так, как задумывалось.
Также не стоит забывать, что мы продолжаем предлагать своим клиентам разнообразные программы финансирования инвестиционной недвижимости на очень выгодных условиях и по все еще крайне низким процентным ставкам. Очень часто, из-за разных подходов в квалификации и учета доходов от рента, мы имеем возможность организовать финансирование даже тогда когда ваш банк не может предложить вам мортгидж на необходимую сумму при покупке недвижимости как инвестиции или для сдачи в аренду.